Квартира в Москве стоит несколько миллионов рублей, но на этапе меблировки арендной квартиры собственников терзают чудовищные муки экономии. И нам часто задают вопрос — а можно ли сдать квартиру без мебели?

Отвечаем: если в квартире нет даже кухни, то сдать ее очень трудно. Предложение аренды в новостройках огромное, выбор огромный.

Конечно, ставка аренды напрямую зависит от состояния квартиры и качества меблировки.

Но дорогая меблировка квартиры эконом класса значительно ставку не изменит. А вот от бизнес класса ожидается довольно серьезная экипировка квартиры всем необходимым для жизни.

Что мы предлагаем. Для сдачи недорогой квартиры в аренду достаточно минимального, но качественного набора предметов.

Базовый набор для однокомнатной квартиры: кухонный гарнитур с плитой, стол со стульями, холодильник, стиральная машина, кровать с матрасом, большой шкаф для одежды, светильники, шторы.

Фартук на стене возле плиты и мойки. Иначе через год со стеной придется что-то делать. Холодильник? Обязательно большой. Посуда — не надо. Кровать всегда лучше дивана. Кроме того, диван изнашивается в разы быстрее.

Светлый скандинавский стиль — это наиболее ходовой вариант. На темную мебель спрос в разы меньше. Телевизор покупайте по запросу арендатора, они нынче не в моде.

Вы можете купить базовый набор и оставить некоторую сумму для того, чтобы докупить мебель под запрос арендатора.

Наша компания предоставляет услугу меблировки для квартир под аренду. Обстановку квартир эконом и стандарт класса предлагаем делать по принципу: надёжно и заменяемо. И чем быстрее вы подготовите квартиру к аренде, тем меньше денег потеряете из-за простоя.

Договариваться, как известно, надо на берегу. Сначала обсудить все детали и подписать. А если возникнут разногласия – перечитать подписанный документ и решать в его рамках.

На что стоит обратить внимание в Договоре найма:

• Указаны ли обе стороны с полными паспортными данными и копией паспортов.
• Указано ли количество проживающих, их имена и контактные данные.
• Возможно ли проживание домашних животных. Возможно ли курение в квартире.
• Как оплачиваются коммунальные услуги. Например, мы предлагаем, чтобы коммунальные услуги оплачивал собственник, но с лимитом потребления воды и электричества, а Интернет оплачивал арендатор.
• Депозит/залог и условия его возврата, штрафные санкции при досрочном выезде, генеральная уборка перед выездом
• Дата и способ перечисления арендной платы
• Опись имущества и состояние квартиры
• Акт приема-передачи квартиры
• Памятка арендатору. В ней указано куда и как передавать данные по счетчикам, куда звонить в случае технических проблем в квартире и аварий

Стоит ценить арендаторов, которые внимательно читают договор, обсуждают каждый пункт. Это говорит о том, что человек намерен договор соблюдать. Вы можете взять наш договор за образец. Он отработан годами, и каждый год мы стараемся его улучшить.

Хотя арендаторы заплатили комиссию, они готовы заплатить за переезд и еще одну комиссию за съем новой квартиры. Какие же причины вынуждают съезжать платежеспособных надежных арендаторов?

• существенно завышена арендная плата. Арендатор въезжал в спешке, но через полгода разобрался в рынке жилья и понял, что он переплачивает;
• собственник отказывается делать ремонт или компенсировать ремонт того, что принадлежит квартире и сломано в процессе естественного износа - сантехники, мебели;
• в квартире зимой слишком холодно, потому что плохо работают батареи или это холодный дом;
• собственник проявляет излишний контроль и желает посещать квартиру ежемесячно, чтобы контролировать состояние своего имущества;
• собственник проявляет излишнюю рачительность и поднимает арендную плату раз в два-три года.

Наша компания старается беречь арендаторов и многие из них живут по 8-10 лет. И это огромная экономия ресурсов собственника, уверяем вас.

Квартира амортизируется, когда в ней кто-то живет: опирается о стены, садится на диван, лежит на матрасе, включает чайник, хлопает дверьми и жарит котлеты...

Инвестиционных квартир в новых домах сейчас много, чистых и красивых, выбор у арендаторов есть. Чтобы сдавать квартиру по хорошей цене, требуется перекраска стен, замена мебели хотя быть раз в 15 лет.

Приборы

В посудомоечных и стиральных машинах нужна замена гибких подводок и шлангов раз в 5-10 лет в зависимости от марки. Чтобы не было внезапных протечек.

Особое внимание требуется бойлерам - необходима регулярная замена магниевого анода, иначе бойлер быстро ржавеет изнутри и начинает течь.

Газовое оборудования нуждается в профессиональной проверке как раз в 4 года.

Кондиционеры требуют регулярной замены фильтров и обслуживания.

Моральный износ

Старые телевизоры не нужны никому. Сантехника 70-х - это повод для арендаторов поискать более современную квартиру. Бабушкины ковры, раскладные диваны, гарнитуры 80-х годов стоят только в самых дешёвых квартирах. Не хотите покупать - хотя бы вынести старое.

Но квартира амортизируется, даже если в ней никто не живет

Никто не проветривает, не пользуется сантехникой и бытовой техникой. И не замечает, что вода из батареи сначала капает, а потом бежит ручейком. О том, что сосед топил квартиру, узнать можно лишь по лохмотьям краски пожелтевшему потолку. Вода уже высохнет и вряд ли удастся привлечь соседа к ответу.

Стены и пол выцветают от солнца, полы рассыхаются.

Сюрпризы от новых домов

В новых квартирах после усадки дома иногда открываются трещины в стенах, в которые залетал снег. Лоджии заливает дождем так, что об этом знают соседи на три этажа ниже. Потрескавшаяся плитка, которую разорвало из-за усадки дома, сорванные краны отопительных радиаторов и потоп на пять этажей вниз - обычная история.

Квартиру нужно обслуживать независимо от того, живет в ней арендатор, собственник, или никто не живет.

Рассматривайте вложения в квартиру как инвестиции.

Выбор всегда есть: либо вы платите КУ, либо вы получаете арендную плату.

А если квартира сдаётся, техническое обслуживание проводить легче - ведь для этого есть деньги из арендной платы!

“А вы сдаёте посуточно?”

Вопрос “А вы сдаёте посуточно?” мы получаем несколько раз в неделю. Но чаще от владельцев студий в отдаленных районах, где до даже метро не близко …
Внутренний туризм на пике и и почему бы не заработать. Давайте считать.

Допустим, студия. В долгосрочную аренду сдаем за 35 000 ₽ в месяц. Расходы коммуналка (4 500 ₽/мес) и управление (10%). Доход — 300 000 ₽ в год.

А теперь посуточная аренда этой квартиры. Средняя загрузка около 75%. Высокая ставка аренды будет летом, на майские и на новогодние. В остальное время - ставки низкие или даже простаивает.

Рассчитаем консервативно: 75% × 365 дней = 275 ночей
Ставка — 4 500 ₽/сутки.
Общий доход — 1 230 000 ₽ в год. Почувствуйте разницу!

Расходы считаем:
• Управление (35 000 ₽/мес либо 35-40% от валового дохода) — 420 000 ₽
• Уборка, стирка — (1500 - один заезд) - 240 000 ₽
• Комиссии платформ бронирования (15-25%) — ~200 000 ₽
• Коммуналка — 54 000 ₽
• Интернет, расходные материалы — 15 000 ₽
• Износ, ремонт — 15 000 ₽
Итого расходов: ~945 000 ₽

Чистая прибыль: 286 000 ₽ Уже не так интересно. Квартира работает как гостиница: заселения, уборки, замки, износ, контроль, соседи с жалобами.

Когда посуточная аренды выгодна?
• Если квартира с отличной локацией и интерьером
• Если ставка не менее 7 000–10 000 ₽ в сутки
• Если квартира не приспособлена для нормальной жизни: это полуподвал или первый этаж, крошечная площадь, но находится в центре, а собственник правильно приспособил под гостиницу.

Если собственник всё делает сам и делает хорошо: бронирование "среднее время отклика — 1 минута", организацию уборки и стирки, встречи/проводы, контроль, закупки, ремонт. И доходность вырастает в разы. Но тогда это уже не пассивный доход, а работа.

И самый доходный вариант, для особо предприимчивых - отдать в посуточное и получать более высокий доход, одновременно искать "тех, кто готов на завышенную аренду с осени". И если это вариант получится, то это бинго. Минус есть - может и не получится.

Мы считаем, что это гостиничный бизнес, который может быть эффективен, если гостиничные номера расположены в одном здании, большой номерной фонд, оптимально – сетевая гостиница. Это оправдывает содержание персонала и маркетинг. С малым количеством объектом собственник должен сам управлять этим бизнесом.

#сдатьваренду #доверительноеуправление #отдатьквартирувуправление #посуточнаяаренда

В отличие от агентов, мы несем ответственность за ненадежного арендатора. Если арендатор не может вовремя платить или внезапно съезжает - для значит нас это лишние часы работы и дополнительные затраты.

На что стоит обращать внимание при выборе арендатора:

Читает ли внимательно потенциальный арендатор договор найма?

Мы выбираем тех, кто прочел каждый пункт, задал вопросы и даже что-то хочет переписать. Это значит, что этот человек считает договор обязательством и намерен его соблюдать.

Смотрит ли потенциальный арендатор все помещения в квартире, задает ли много вопросов? Проверяет ли опись имущества?

Если да, это значит, что он снимает основательно и надолго. Он хочет понять, что получит за свои деньги.
Снимает ли потенциальный арендатор для себя или для какого-то другого?

Если для какого другого - брата, свата, начальника, друга - то это весьма рисковый вариант. Очень часто человек, для которого сняли, съезжает в течение пары месяцев. Он приезжает и понимает, что это не его локация, не его дизайн и так далее.
И хорошо, если удастся заставить его заплатить штрафные санкции.

Взял ли потенциальный арендатор паспорт?

Клиенты иногда говорят, что они забыли паспорт, потеряли, скоро сделают. Ни в коем случае мы не заключаем договор с этими людьми.
Можно проверить по данным паспорта через службу судебных приставов наличие исполнительного производства у потенциального арендатора через Интернет.
Съём квартиры вскладчину тоже косвенно указывает на то, что денег у арендаторов немного
У арендатора нестабильное место работы или её вообще нет. Спросите - где и кем он работает. Если снимает семья - то сколько людей в семье работает? Оцените экономическую обстановку. В период пандемии оказалось, что четверть арендаторов не смогла платить.
За арендатора будет платить другой человек.

Квартира арендатору нужна очень срочно (возможно его просто выгнали из предыдущей квартиры).

Вы берете на себя ответственность оценить платежеспособность арендатора. И если он перестанет платить и не будет уезжать - это станет вашей проблемой. Часто люди берут на себя обязательства, но, к сожалению, не могут с ними справиться.

И обязательно! Не сдавайте квартиру без договора ни знакомым, ни приятелям, ни друзьям друзей. Это договоренности, которые имеют законную силу для суда. Это может остановить арендаторов от внезапного исчезновения.

Две недели никто не звонит. Месяц показов – никто не снял. Может быть снизить цену?

Лучше еще подождем.

Нет, мне надо платить ипотеку.

Снижение цены считаю нецелесообразным.

Нет, итак цена ниже рыночной.

Цены выросли в два раза, вы же видите. И вы поднимите аренду в два раза.

Таковы наши рабочие будни… Квартиры простаивают, а собственники настаивают на высокой цене

Хотя в большом городе большой спрос. Арендаторы каждый день мониторят сайты, бегут смотреть варианты.

• 1-комнатная квартира сдается в течение двух недель
• На студии выстраиваются очереди
• Большая квартира сдается месяц- полтора.

«Соседка сказала, что такую же квартиру сдала в два раза дороже»

На ЦИАН или Авито вы увидите, сколько хотят другие. Сколько хотят! Но за сколько они сдали на самом деле вы не узнаете.

Если, арендатору квартира понравилась, он предлагает подвинуться в цене и готов сейчас выложить деньги и подписать договор и если собственник согласен, то с этого момента он начинает получать деньги.

После публикации объявления о сдаче квартиры появляется много желающих снять её. Кого же выбрать? Давайте разберемся.

Вот две девушки хотят снимать квартиру в складчину. Вроде бы неплохой вариант, девушки милые и симпатичные, обещают держать квартиру в чистоте. Но через некоторое время одна из девушек знакомится с парнем и переезжает жить к нему. Чему тут удивляться? Симпатичные девушки пользуются успехом. Вторая девушка остаётся одна и не может платить за всю квартиру. Поэтому уезжает. А ваша квартира снова пустая, и вы снова ищете арендатора.

Вот молодой деловой человек приехал в Москву, чтобы открыть новый бизнес. Говорит уверенно, делится грандиозными планами по завоеванию рынка. Через три месяца оказывается, что бизнес не пошел, сейчас все деньги в обороте и нужны арендные каникулы. В итоге арендатор всё-таки уезжает, квартира пустая, вы снова в поиске жильцов.

Вот гражданин недалекого зарубежья. Серьёзный человек, большой интернациональный бизнес по продаже продовольствия. Через некоторое время выясняется, что ларёк с петрушкой закрыт санитарной службой, денег нет, а несколько земляков просто вот именно сейчас случайно зашли в гости на пять минут и, тоже случайно, решили поспать на полу на случайно принесенных с собой матрасах. Арендатор в итоге уезжает со скандалом. А вы снова в поиске. Но не сразу в поиске, а после того, как выбросите протухшие матрасы и покрасите стены.

Про владельцев крупных собак даже рассказывать не хочется. Ну вот как, спрашивается, одна собака, пусть и крупная, пусть даже немецкий дог, может столько съесть? А вот может. И кровать может съесть, и стол, и комод. А стул вообще не считается, это так, перекус лёгкий, в перерыве между диваном и креслом.

Кому же сдать вашу прекрасную квартиру?

Опыт и здравый смысл подсказывает, что чаще всего лучшие арендаторы - это дружная спокойная семейная пара, в которой работают оба супруга. Если у них есть ребенок, который ходит в школу рядом с вашим домом, то это лишний плюс. Дети повышают ответственность и мотивацию арендаторов.

Мы расскажем о самых частых проблемах, с которыми приходится иметь дело собственнику. И как их можно решить.

Задержка арендной платы на одну-две недели.
Что надо делать? Звоните или пишите нанимателю ежедневно и спрашивайте про арендную оплату. Причины могут быть разными – задержка зарплаты, сложная ситуация. Можно подписать гарантийное письмо об оплате. Не затягивайте ситуацию дольше, чем на один месяц - то есть величину депозита.

Несвоевременная оплата КУ.
Что делать? Заключите договор об аренде с включенными КУ и оплачивайте сами. Либо ежемесячно проверяйте в управляющей компании дома, что что долга по КУ нет. И тогда Вы не получите внезапно судебный приказ из мирового суда.

Повреждено имущество – поцарапана мебель, грязные стены или выбоины в полах.
Что делать? Не забывать взять депозит, чтобы вычесть сумму поврежденного. Можете договориться с арендатором, чтобы раз в три месяца он присылал вам фотографии имущества. А если сумма поврежденного окажется больше, чем депозит – то надо вести переговоры с арендатором. Вы можете подать на него в суд.

Протечка соседей на Вашу квартиру либо Вашей квартиры на соседей.
Что делать? Протечки труб отопления или водопровода происходят регулярно вне зависимости от того, живет ли кто в квартире. Оставьте Ваш номер телефона и телефона арендатора соседям и ТСЖ. Храните запасные ключи у доверенного лица. Если произойдет протечка, то соседи снизу не будут ломать Вашу дверь, а свяжутся с Вашим представителем и смогут понять причину аварии.

Жалобы соседей на шум из Вашей квартиры.
Что делать? Возьмите телефон соседей, участкового и управляющей компании. И оставьте соседям свой телефон. Вы будете знать проблемы своевременно.

Самое печальное. Неплатеж арендной платы и арендатор не отвечает на телефонные звонки и смс.
Что делать? Послать смс уведомление о дате и времени своего визита. Нет ответа - приехать, и если там никто не живет, то сменить замки. А если арендатор там все же живет - то договариваться с ним о выселении. Это несколько сложнее, но возможно - у Вас есть договор и право собственности на квартиру.

Главный вывод, который Вы должны сделать - всегда заключайте договор найма.
Есть еще один способ решения всех проблем, если Вы живете в другом городе - нанять компанию, которая занимается доверительным управлением. И компания будет решать вопросы сохранности имущества, оплаты аренды и коммунальных услуг, аварийных ситуаций.

Арендаторы, которые могут платить, весьма требовательны. Они обращают внимание на качество мебели, состояние квартиры, чистоту подъезда, возможность парковки.

Дорогая квартира не неделю, а месяц и больше, если учесть экспозицию, переговоры и детальное обсуждение пунктов договора.

Что надо сделать, чтобы не затянуть сдачу на месяцы и не терять деньги?

• сделать качественные фотографии квартиры, видео уже обязательно.
• быть готовым обсуждать каждый пункт договора найма, делать договор индивидуальным
• быть готовым сделать временную регистрацию в квартире для арендатора. Это не сложно, ничем не грозит собственнику, и не стоит дополнительных затрат
• если нет парковки, рассказать, какие есть варианты парковки рядом с домом
• быть готовым вывезти не только личные вещи, но и посуду и другую домашнюю утварь.
• не оставлять закрытую комнату "Синей Бороды" с вещами. Вывезите вещи на склад или на дачу.

Отнеситесь к этому по деловому. Возможно, стоит снять место на складе за 5 тысяч в месяц, но если наниматель готов доплатить за дополнительную комнату 20 тысяч, и дополнительный доход составит 15 тысяч в месяц.

Кому сдавать? Если выбор есть, сдать квартиру одинокому мужчине чуть подороже или семейной паре с детьми, выбирайте семейную пару. Мужчина через 9 месяцев уедет и придется снова ожидать месяц или больше нового нанимателя. Семьи с детьми, как правило, живут долго, так как имеют привязку к школам или детским садам.

Никогда не известно, кто перестанет платить аренду или внезапно съедет из квартиры. Это может оказаться и преуспевающий на вид молодой человек, и родственник хозяина квартиры, да кто угодно.
В сложной финансовой ситуации некоторые люди незаметно съезжают или перестают платить, но продолжают жить в чужой квартире.
Поэтому напомним правила сдачи квартиры:

• Договор. Подписывайте Договор найма с паспортными данными арендатора.
• Депозит. Берите депозит в размере одной арендной платы. Разделите депозит на две-три части, если нанимателю трудно внести сразу всю сумму. Депозит должен остаться до выезда арендатора в ваших руках.
• Оплата КУ. Включите КУ в стоимость аренды и возьмите на себя труд оплаты. Хотя бы долгов по коммуналке у вас не будет, если арендатор внезапно выедет или перестанет платить.

Да, многие арендаторы платят с опозданием. Одни предупреждают, что задержат, другие – без всяких предупреждений.
Но это не страшно. Надо звонить, напоминать, подбадривать.

А что же делать, если квартирант не одну неделю задерживает оплату, а гораздо, гораздо больше?
В первую очередь, надо регулярно звонить или посылать сообщения. Это не очень приятно ни вам ни жильцу, но это хорошо помогает.

А если и это не помогает? Арендатор отвечает, но все же не платит. Тогда надо назначить встречу на квартире. Это тоже не очень приятно. Но серьезный разговор о том, почему не оплаты, поможет вам осознать ситуацию. Жилец поймет, что вы контролируете ситуацию и все же оплатит аренду. Либо вы поймете, что стоит предложить ему просто выехать.
Судиться и угрожать вы можете, но успех не гарантирован. Ведь суд - процедура длинная, трудоемкая и не всегда успешная.

Как правило, люди долго не платят, потому что у них нет денег. Если арендатор не отвечает, вам придется приехать в квартиру, открыть дверь и проверить ситуацию. Об это нужно информировать арендатора сообщением. Возьмите документ на собственность (доверенность) и паспорт, договор о найме. Лучше потерять не выплаченные пару месяцев аренды, чем затянуть ситуацию на месяцы.

Опыт показывает, что лучше осознать неплатёжеспособность арендатора и пересдать квартиру как можно раньше, чем терять время, деньги и нервы.

Как говорит наш управляющий, непорядочные арендаторы – лучшая реклама наших услуг. Нам частенько отдают в управление квартиры с долгами по коммуналке, со сломанной бытовой техникой и очень грязные.

И если подсчитать затраты на подготовку квартиры, на дорогу, на простои квартиры, возможные убытки, то польза управляющих за 10% от ставки аренды, очевидна. Ведь мы контролируем оплату арендной платы и коммунальных счетов. И организуем ремонт бытовой техники, контролируем состояние квартиры. И решаем вопросы с всеми обслуживающими организациями (Ленэнерго, Водоканал, ТСЖ и другими).

Протечка бойлера в жильца в квартире может привести не только к потопу, но и к пожару.

По инструкции бойлер должен служить около 10 лет бойлер, при правильном обслуживании. При частом использовании бойлера нужно регулярно менять магниевый анод, потому что бойлер быстро ржавеет изнутри и начинает течь.

Бойлер тоже приходится менять раз в пять – восемь лет. Почему?
Нестабильное давление воды на входе, низкое качество очистки подаваемой воды и высокие температуры приводят к быстрой амортизации.

Каковы знаки опасности? Бойлер начинает потихоньку капать. Только перед самой аварией бойлер начинает шипеть, свистеть, у него отключается защитное реле. То есть, при появлении первых подозрительных шумов или капель перекройте краны впуска и выпуска воды и немедленно отключите бойлер от электричества!

Не заметили вовремя? Может быть, у вас бойлер закрыт шкафом? Тогда надо регулярно проверять его состояние. По информации пожарной службы, возгорание старых бойлеров – частая причина квартирных пожаров.

Выводы: Не оставляйте квартиру без присмотра на длительный срок. Контролируйте состояние бойлера, если он часто используется – меняйте анод и сам бойлер вовремя.

Почему апартаменты пользуются таким спросом у покупателей?


В первую очередь, в связи с ценой. Апартаменты дешевле на 15-20% и, как правило, сдаются с отделкой и частично меблированные.
Но под низкой ценой скрывается высокая цена на содержание и урезанные юридические права на недвижимость. Разберем по пунктам.

Налог на имущество значительно выше от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (для квартир - от 0,1 до 0,3%).

• Регистрация возможна только временная, которую требуется обновлять каждые 5 лет.
• Коммунальные платежи выше на 20-40%.
• Налог на имущество – 0,5% от стоимости и 2% для офисных помещений.
• Налоговый вычет при покупке апартаментов не полагается.
• У собственников нет прав на общедомовое имущество.
• По суду апартаменты могут конфисковать, в отличие от квартиры, даже если это единственное жилье.
• Нет развития инфраструктуры вокруг дома.
• Низкая ликвидность, сложнее перепродать.

• Основная категория апартаментов — это все вновь построенные здания, которые, аналогично предыдущему примеру, разбиваются на два подтипа. Первый строится в рамках возведения комплекса апартаментов гостиничного типа, что и зафиксировано в исходно-разрешительной документации.

Поэтому рекомендация нашей Управляющей компании – это инвестиции в малогабаритные квартиры у метро для долгосрочной аренды. Это самые востребованные варианты квартир.
Если Вы заинтересованы инвестировать средства в недвижимость - мы подберем Вам правильные варианты от застройщиков со всеми скидками от застройщиков.

Часто решение о выборе принимается по фото, поэтому потратьте лишний час на хорошие фотографии, и он себя окупит.

• Современные телефоны уже почти не уступают профессиональным камерам. Снимайте только горизонтальные кадры. Помните, чем больше кадров, тем лучше, будет из чего выбирать.
• Фотографируйте преимущества Вашей квартиры. Съемку ведите днем, если можно - то со штативом. Света много не бывает, включите все источники.
• В спальне тщательно заправьте кровать, а в гостиной создайте уютную атмосферу. Кухню вымойте и освободите от моющих средств и посуды. В ванной снимайте от двери, крышку унитаза опустите, а шторку в ванной отодвиньте. Уберите все магазинные наклейки.
• Не забывайте про вид из окна, если он достойный, это необходимо это использовать.
• Не снимайте панорамной съемкой
• И не забывайте снять сам дом в выгодном ракурсе. Выложите план квартиры, если он у вас есть.

Собственники часто задают вопрос, что мы делаем, если сломалась бытовая техника. Мы проанализировали статистику поломок бытовых приборов в ста квартирах за последние 10 лет. Оказалось, что самое слабое звено – это посудомоечные машины. На втором месте по частоте поломок находятся кондиционеры. Третье место по количеству поломок занимают стиральные машины.
Начнем наш обзор с именно со стиральных машин. Мы выявили наиболее частые причины, проанализировав несколько десятков случаев поломок стиральных машин (в порядке убывания):

• Выход из строя насоса слива воды
• Поломка двигателя или износ электрических щеток для двигателя
• Сбой блока управления
• Разрыв ремня привода барабана на некоторых машинах
• Износ или деформация подшипника барабана (редкая проблема, как правило, которая возникает из-за заводского дефекта, часто в гарантийный период службы)

Только в 2 случаях произошла по вине пользователя. Это касалось преждевременного «насильственного» открытия крышки загрузки барабана. В некоторых моделях необходимо выждать 2 минуты, прежде чем открывать крышку загрузки. В остальных случаях поломки относились к заводскому дефекту. Даже техника известных дорогих немецких марок ломается, увы.

Ремонтировать или менять?

Безусловно, стоимость ремонта мы всегда сопоставляем со стоимостью самой машины. Как правило, в квартиры для сдачи приобретаются стиральные машины экономкласса стоимостью до 40 000 рублей.
При выходе из строя насоса или ремня привода барабана целесообразен ремонт машинки, так как такой ремонт стоит около 4 000 рублей и производится достаточно быстро.

При сложных поломках бывает предпочтительнее покупка новой машинки. Даже если блок управления будет заменен (цена блока не менее 10 000 рублей), нет никакой гарантии, что через год из строя не выйдет другой электронный модуль.

Двигатель составляет иногда больше половины стоимости новой стиральной машины, при этом его замена не всегда гарантирует дальнейшую бесперебойную работу техники.
Всегда обращайте внимание на срок службы техники. Если машинка успешно стирала, отжимала и сушила белье более 15 лет, ее ремонт, возможно, продлит срок жизни на год или на два. Но технически такой прибор уже исчерпал свой ресурс.

Аренда квартиры всегда сопровождается определенными рисками для владельца недвижимости. И даже если квартиранты производят хорошее впечатление, арендодателю лучше обезопасить как саму квартиру, так и предметы обстановки. Знаете ли вы, как правильно передать квартиру нанимателям?

Обезопасить себя от убытков в квартире можно еще до передачи ключей. Для этого совместно с нанимателем (его представителями) составляется акт описи имущества, где указаны предметы обстановки, их состояние, исправность, стоимость. Этот документ станет гарантией, как для владельца жилья, так и для нанимателя и позволит в дальнейшем быстро решить вопросы о необходимости компенсации ущерба.

Акт содержит точные характеристики имущества: марку, модель, год выпуска бытовой и цифровой техники, точное наименование и комплектацию мебели, наличие мелких дефектов. К акту можно приложить фото описанных предметов. В случае поломки или утраты имущества, документ обязывает нанимателя возместить ущерб, но это условие обязательно должно быть прописано в договоре аренды.

Фактическое заселение нанимателя происходит только после подписания договора аренды и внесения оплаты. При этом происходит передача ключей: собственник передает комплект ключей нанимателю, который проверяет соответствие ключей дверным замкам. Процедура также может фиксироваться актом, приложенным к договору аренды.

Важно помнить, что акты описи имущества и передачи ключей – это официальные документы, поэтому они должны отвечать требованиям законодательства:
составляются в 2 экземплярах и являются приложением к договору аренды;
содержат обязательные реквизиты и подробный перечень предметов (описание комплекта ключей), передаваемых нанимателю вместе с квартирой;
подписываются арендодателем и нанимателем.

Юридически правильно передать квартиру нанимателям не менее важно, чем убедиться в их надежности и платежеспособности. Правильное оформление приема-передачи квартиры позволяет в дальнейшем избежать спорных и конфликтных ситуаций, особенно при выселении квартирантов.

Представьте ситуацию: Вы – владелец квартиры, который заключил договор аренды сроком на несколько лет. Через какое-то время квартиранты накапливают серьезные долги за «коммуналку», отказываются платить арендную плату и продолжают пользоваться квартирой, обещая погасить все задолженности «потом».

Что Вы будете делать?

А) Приеду сам, открою дверь своим ключом и выставлю вещи квартиранта на лестничную площадку.
Б) Вызову участкового инспектора.
В) Вызову полицию и представителя управляющей компании.

Проблема в том, что правильного ответа здесь нет.

В первом варианте наниматели имеют право подать в суд, чтобы потребовать возместить им моральный вред и убытки, в том числе за испорченные вещи.

В двух остальных – полицейские объяснят, что это хозяйственный спор и выселить квартирантов до окончания срока договора аренды можно только через суд.

Вы спросите, причем здесь доверительное управление? Если вопросами аренды занимается управляющий, это не гарантирует 100% защиту от недобросовестных квартирантов. Но позволяет снизить риски еще на этапе показов квартиры.

Чем поможет управляющий:

• проведет показы и собеседования с потенциальными арендаторами, отсеивая подозрительных претендентов, имея многолетний опыт сдачи;
• проверит платежеспособность нанимателей;
• грамотно составит договор, в котором будут прописаны санкции за нарушение сроков оплаты или правил проживания, в том числе условия досрочного расторжения договора;
• составит опись имущества в квартире, чтобы при необходимости добиться полного возмещения ущерба;
• проконтролирует своевременность оплаты аренды и обязательных платежей, текущее состояние квартиры и имущества.

В ситуации, описанной выше, управляющий экономит время и нервы собственника, избавляя его от переговоров с квартирантами и изматывающего судебного процесса.

Управляющий проведет выселение в кратчайшие сроки без участия владельца квартиры:

• направит претензию;
• проведет досудебные переговоры (в более чем 60 % случаев квартирантов удается убедить погасить долги добровольно);
• составит соглашение о расторжении договора аренды;
• оценит ущерб, составит и направит иск в суд;
• выселит нанимателя в досудебном порядке;
• сменит замки, приведет квартиру в порядок.

Если спросить, в чем разница между сдачей квартиры в аренду и сдачей квартиры при помощи услуги доверительного управления, большинство владельцев недвижимости ответят – дополнительные расходы. Услуга доверительного управления – платная. Эта сумма прибавляется к обязательным расходам на оплату коммунальных услуг и налогов.

Ежемесячный платеж по тарифу компании «Club Rentals» составляет до 10% от ставки арендной платы (от 3000 рублей в месяц). Это размер чека за один ужин в не самом недорогом ресторане или покупки продуктов в супермаркете. Что владелец квартиры получает за эти деньги?

Безопасность. Управляющий обеспечивает безопасность квартиры и имущества владельца недвижимости:

• проверяет надежность арендаторов;
• юридически грамотно составляет договор аренды;
• проводит передачу квартиры нанимателям с составлением акта описи имущества;
• контролирует состояние квартиры;
• осуществляет страхование недвижимости;
• если имуществу нанесен ущерб, добивается полной компенсации.

Снижение расходов на содержание квартиры. Сокращение периодов простоя, когда квартира не сдается и не приносит доход: управляющий качественно проводит подготовку квартиры к показам, оперативно находит надежных квартирантов и заключает договор аренды в кратчайшие сроки.
Оптимизация коммунальных платежей.
Контроль своевременной оплаты коммунальных услуг и арендной платы.

Экономия времени и денег. Управляющий берет на себя «незаметные затраты» владельца квартиры:

• проведение показов потенциальным нанимателям;
• регулярные поездки в квартиру для контроля состояния недвижимости, взаимодействия с квартирантами, соседями, коммунальными службами или управляющей компанией;
• организация профилактического осмотра и ремонта недвижимости;
• оперативное решение других текущих вопросов собственников и арендаторов.

Все эти траты стоит оценивать не только в деньгах, потраченных на регулярные поездки по городу (в другой город, если владелец жилья проживает не в Петербурге), но и в стоимости времени собственника, потраченного на решение текущих вопросов.

Если ваша квартира расположена рядом с университетом, то довольно разумно сдавать студентам. Так часто поступают владельцы 2-3 комнатных квартир. Как правильно подготовиться к сдаче квартиры студентам?

Не рассчитывайте на супер аккуратность. Вставьте в договор пункт о чистоте и сохранности имущества и регулярных проверках. Возможно, стоит проверять квартиру почаще, тогда они будут чаще отмывать сантехнику перед вашим приходом. Предварительно обязательно предупреждайте о своём визите. Платят родители, которые вряд ли будут против.

Надо отметить, что нынешняя молодежь нередко отдыхает с кальяном. Это проблема - прожжённые угольками столы и полы, и надо быть к этому готовым. Имеет смысл ремонт, когда проще заменить, отмыть или восстановить: водостойкая краска для стен и потолка и ламинат.

Сколько человек можно заселить? Есть квартиры, в которых сразу заселяются 2-3-4 студента. Нужно понимать, что так или иначе будут сложности проблема с перечислением и учётом денег за аренду. Кто будет ответственный арендатор? Что арендаторы будут делать, если кто-то из них съедет из квартиры или перестанет платить?

Рабочая зона. Письменный стол и интернет - это очень важно, чтобы иметь возможность заниматься дома. С письменным столом можно договориться, кто и в счёт чего покупает. А вот качественная электропроводка с достаточным количеством удобных электророзеток с заземлением - это Ваша задача. Вы же не хотите серьёзных проблем из-за удлинителей на одной розетке? Кроме того, надо организовать розетку WI-FI. Интернет студенты пусть подключают сами и регистрируют на себя.

Места для хранения одежды. Многие квартиры страдают отсутствием нормальных больших шкафов для одежды. А именно по этой причине квартиры часто не снимают, либо договариваются о покупке в счёт арендной платы.

Оплату коммунальных услуг включите в ставку аренды и платите сами. Поставьте условие в договоре фотографировать показания электросчетчика. Вы можете дополнительно выставлять счет на свет. Но оплачивайте самостоятельно. И Вас не будут ждать неприятности в виде пеней и судебных повесток о неоплате.

Доверительное управление квартирой – относительно новая услуга на российском рынке. Собственник квартиры передает право управлять имуществом, чтобы сдавать квартиру в аренду, контролировать оплату и состояние квартиры.


Многие владельцы жилья не готовы заниматься сдачей пустующей квартиры, но и не решаются заключить договор доверительного управления. И это несмотря на прямые убытки: квартира без постоянного присмотра ветшает, годами оплачиваются коммунальные услуги, а не полученная рента - это упущенная выгода.


Какие гарантии есть у собственника, когда он пользуется услугами управляющего?

• Доверительное управление любой недвижимостью регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Компании доверительного управления заключают договор поручения или агентский договор на выполнение только тех действий, на которые они уполномочены собственником. В нотариальной доверенности четко прописаны действия, на которые имеет право доверительный управляющий.
• Управляющий не имеет права и возможности по собственной воле продать, обменять, подарить, прописать жильцов или совершить другие действия по обременению прав собственности на квартиру.

• Собственник заключает договор управления квартирой с компанией или риелтором. В этом документе прописываются все условия по управлению квартирой. Прописывается размер ущерба, который управляющий должен компенсировать собственнику в случае возникновения такого ущерба, оговаривается порядок компенсации управляющим коммунальных услуг, не оплаченных нанимателем, оговаривается порядок возмещения не полученной арендной платы, оговариваются иные гарантии управляющего.

• В приложении к договору прописывается портрет желаемого нанимателя, условия согласования ставки, возможность проживания детей, животных и пр. В договоре оговаривается порядок согласования и проведения ремонтных работ или работ по улучшению недвижимости, которые требуется провести для обеспечения пригодности жилого или нежилого помещения.

• Права на управления квартирой оформляются нотариальной доверенностью на сотрудника или сотрудников компании доверительного управления, который и будет нести ответственность за качество услуги.

• Договор доверительного управления недвижимым имуществом, оформленный в форме договора поручения, не подлежит государственной регистрации. Права собственника недвижимости ничем не обременяются.

• Ежемесячно клиент получает подробный отчет управляющего о текущем состоянии квартиры, копии оплаченных счетов за коммунальные услуги, показания счетчиков и т.д.
• Состояние квартиры регулярно фиксируется фото или видеоотчетами.

Доверительное управление – это возможность легко и надежно получать доход от своей квартиры.

Планируете зарабатывать на доходной недвижимости? Ремонт «под аренду» позволит сдать жильё быстрее и дороже. Специфика в том, что надо подстроиться под ожидания большинства современных арендаторов.

Арендаторам нужна чистая аккуратная квартира с нейтральным интерьером. Оптимален стиль скандинавский минимализм: много свободного пространства и белые стены, которые квартиранты смогут сами украсить яркими деталями.

А Вам нужно, чтобы квартира максимально долго имела товарный вид, была износостойкой и подлежала быстрому и недорогому косметическому ремонту. Что самое важное для квартиры среднего класса?

• Проверьте надежность водяных коммуникаций и канализации. Качественная сантехника и гидроизоляция ванной комнаты - это Ваша задача. За протечки платить придется Вам.
• Проверьте электрооборудование.
• Покрасьте стены качественной светлой краской.
• Износостойкий ламинат класса не ниже 33 класса.
• Керамический фартук на кухне над рабочей поверхностью спасет Вас от ремонта при выезде арендатора.
• Кухонный гарнитур - минимальный, но достаточный. Мы советуем базовый набор ИКЕА или ЛЕРУА МЕРЛЕН. Удивительно, как много столешниц русских и белорусских заказных кухонь разваливаются и отваливаются дверцы от шкафов за пару-тройку лет.
• Избавьтесь от лишних предметов обстановки, если они есть: мелкий декор, ковры и сильно подержанная темная мебель.
• Меблировка базовая: вместительный гардеробный закрытый шкаф, двуспальная кровать с матрасом и наматрасником, минимум остальной мебели, шторы или жалюзи. Телевизор покупайте по запросу арендатора, они нынче не в моде.
• Необходимая бытовая техника - стиральная машинка и большой холодильник. В большой квартире ожидается посудомоечная машина.

Удобные квартиры со свежим ремонтом и современной мебелью сдаются быстро и дороже на 20% от среднерыночной стоимости.

Вопрос инвестирования - один из самых частых в деловой среде. Банковские депозиты – при инфляции не так выгодно, акции - это высокие риски, биткоины - это сверхриски и дорого, а что же недвижимость?


Здесь у многих потенциальных инвесторов возникает множество вопросов. Специалисты Club Rentals постараются дать детальные ответы и помогут принять верное решение об инвестировании:


Квартиры не окупаются?

Квартира - долгосрочная инвестиция, но в отличие от другой собственности, ее цена в большинстве случаев с каждым годом только растет. И если в квартире больше не будет необходимости - ее всегда можно продать с выгодой для себя. А аренда покрывает текущие затраты и приносит прибыль ежемесячно.


Высокие риски при аренде?

Самостоятельная сдача квартиры в аренду может повлечь множество рисков, от недобросовестных и нечистоплотных жильцов и порчи имущества до неоплаты проживания. Услуга управления недвижимостью снимает с владельца все эти проблемы, менеджер подберет проверенных жильцов и оперативно решит все вопросы с оплатой и сохранностью имущества.


Сложно найти арендатора на длительный срок?

Далеко не у всех получается сдавать квартиру знакомым, тем кому можно доверять. Через агентства нередко приходят просто люди с улицы, нет гарантий оплаты. Сервис управления недвижимостью помогает подобрать проверенного арендатора и оперативно найти замену.

Аренда недвижимости - это бизнес с регулярным доходом, надежная инвестиция, которая не прогорит из-за снижения ставок или падения акций.

Идеальные инвестиционные квартиры расположены в новых жилых комплексах в обжитых районах, в пешей доступности от метро и обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой.

На что стоит обратить внимание?

• Стали привлекательны для инвестиций дома класса «комфорт». Здесь цена от 250 тыс. рублей за кв.м.
• Доходность студий в пригородах начала снижаться уже пару лет назад. Но с каждым годом прибыль от перепродажи становится ниже и ниже.
• Метро. В домах класса масс-маркет выше ценятся корпуса, которые ближе к метро.
• Квартира должна быть не на самых низких или самых высоких этажах, не у лифта, не в самой «густонаселенной» парадной.
• Хорошее расположение с точки зрения транспорта и социальной инфраструктуры, парков и набережных. Либо в районе с перспективой развития. Например, в новом квартале, рядом со будущими станциями метро и дорожными развязками.

От чего зависит цена аренды? Не только от метража, ремонта и меблировки.

Сегодня недостаточно указать в объявлении об аренде цену, район и количество комнат. Наниматели выбирают не только «стены и потолок», но оценивают качество жилого комплекса в целом. И это не только хрущевки, брежневки и панельные дома, это современные жилые комплексы. Но если площадь двора уставлена машинами и если нет качественного озеленения - это плохой знак. Многоэтажки быстро устаревают, потому что быстро меняются и материалы, и стиль жизни, каждые 10-15 лет меняются технологии строительства.

Многие дома, которые еще строятся и не сданы в эксплуатацию, уже успели потерять актуальность для современного покупателя. Из-за этого одинаковые по площади и обстановке квартиры в соседних ЖК могут в разы отличаться стоимостью аренды.

Самые востребованные (и дорогие!) квартиры находятся в домах с благоустроенной внутренней территорией, комфортными местами общего пользования и парковочными местами. Пространство за пределами квартиры должно быть безопасным и комфортным. Особенно ценятся на рынке аренды жилые комплексы, где реализованы все архитектурные тренды последнего десятилетия:

• современная система безопасности дома;
• закрытый двор с видеонаблюдением;
• вход в парадные и в лифт от уровня земли;
• менее восьми квартир на этаже, один лифт на каждые три–четыре квартиры;
• подземный паркинг;
• места общего пользования с качественной отделкой и дизайном с зоной ожидания, с вендинговыми автоматами и терминалами оплаты, зарядки для электромобилей, контейнеры для раздельного мусора;
• места для для хранения велосипедов и детских колясок;
• нежилые первые этажи с коммерческими помещениями;
• двор с местами для отдыха и занятий спортом, велопарковками, детскими площадками и ландшафтным дизайном.

Большой плюс - это качественно продуманная планировка самой квартиры. Востребованы студии с удобным зонированием, двух- и трёхкомнатные варианты с просторными холлами и небольшими спальнями на 14–17 кв.м., «евродвушки» и «евротрешки» с большой кухней-гостиной от 12 кв.м. Особо ценится, если в квартире есть несколько санузлов, гардеробная, функциональный балкон или лоджия.

Застройщик с современным мышлением понимает, что нужно закрывать рутинные потребности покупателя, делать повседневную жизнь более комфортной.

Квартира в качественном комфортном доме может годами обеспечивать собственнику стабильный доход.

Несколько «золотых правил» по обращению с квартирантами:

Не позволяйте квартирантам чувствовать себя как дома. Почаще напоминайте, что это вы им позволяете здесь жить.

Ежедневно контролируйте, как они обращаются с вашей квартирой. Не можете съездить – позвоните. Лучше сразу квартирантам, соседям и в управляющую компанию.

Не обязательно договариваться с квартирантами о визите. Это ваша квартира и вы можете приехать в любое время, открыть дверь своим ключом, переставить и переложить вещи по своему вкусу.

Если вам негде хранить старый телевизор или дачный инвентарь, отвезите его в арендную квартиру. Ничего, потеснятся.

Выполняйте эти простые правила и вскоре вам «посчастливится» искать новых квартирантов или разбираться с полицией.

К сожалению, агентам Club Rentals до сих пор приходится на консультациях объяснять собственникам, что после подписания договора аренды переданное нанимателю жилье становится частной территорией квартиросъемщика. Чтобы не нарушить конституционное право нанимателя на неприкосновенность жилища, арендодатель не имеет права:

• открывать квартиру и заходить внутрь в отсутствие квартирантов;
• контролировать чистоту помещений, проверять шкафы;
• перемещать вещи в арендной квартире;
• пользоваться имуществом нанимателя;
• делать ремонт или менять дверные замки без согласования с квартирантом;
• проживать в помещениях или заселять в квартиру других лиц;
• досрочно расторгать договора найма без нарушений со стороны жильца.

Более того, самовольные действия владельца жилья, могут стать поводом для досрочного расторжения договора аренды и заявления в полицию.

Как контролировать состояние арендного жилья, чтобы не нарушать закон? Достаточно составить акт передачи и фотоотчет состояния квартиры, а также указать в договоре найма:

1) Даты, время, периодичность ваших визитов в квартиру (один раз в месяц бывает достаточно).

2) Обязанность квартиранта должен поддерживать чистоту, сообщать о поломках владельцу квартиры и ремонтировать их, если они произошли по его вине.

3) Обязанность квартиранта один раз в месяц отчитываться по оплате коммунальных платежей (чеки, фотографии счетчиков и т.д.).

С какими сложностями можно столкнуться, если вы зарабатываете на аренде жилья? Разберем самые частые.

Горы мусора.
Не секрет, что после каждого квартиранта хозяину квартиры приходится проводить генеральную уборку, самостоятельно или с помощью помощников. Не всегда достаточно просто почистить мебель и вымыть поверхности. Иногда уборщикам приходится несколько часов выносить из квартиры пакеты с накопившимся мусором.

Простои и многочисленные показы.
Нередко искать нанимателей приходится не один месяц. Особенно если квартира большая.

Не все наниматели оказываются порядочными и адекватными.
Когда речь идет о странном, некрасивом или откровенно пугающем поведении квартирантов, то почти каждому арендодателю есть что вспомнить. В лучшем случае, наниматели просто регулярно задерживают оплату аренды и накапливают долги по «коммуналке». В худшем – могут устроить в квартире небольшой наркопритон или салон интим-услуг.

Порча и кража имущества.
Неприятно, если квартиранты сломали сантехнику или бытовую технику, но не сообщили об этом собственнику. Гораздо хуже, если во время отъезда бывшие наниматели вывозят хозяйскую мебель.

Сбежавшие квартиранты.
Жильцы неожиданно, тайно и без предупреждения съезжают, бросив квартиру открытой или оставив ключи под ковриком (в почтовом ящике). Часто такое происходит перед очередным платежом.

И, конечно, рутинная работа рантье: затраты на рекламу, показы и проверка арендатора, необходимость контроля квартиры и оплаты коммунальных услуг и поддержание жилья в хорошем состоянии.

Большую часть этих проблем можно избежать, если все действия по поиску нанимателей и контролю за квартирой берет на себя профессионал. Особенно, если Вы живете далеко или у Вас нет времени на эту работу.

Вы все еще считаете, что доверительное управление – это то же самое риелторское агентство? Мы готовы назвать три главных отличия доверительного управляющего от работы агента по недвижимости, которые докажут вам почему аренда с ДУ выгоднее и безопаснее:

Главное отличие работы агента и управляющего – степень ответственности. Работа агента по недвижимости ограничивается поисками арендатора: размещение объявлений, организация просмотров, подписание договора аренды. После подписания договора работа риелтора завершена. Даже если наниматель съехал на следующий день, прихватив хозяйский телевизор, агент никакой ответственности уже не несет.
А управляющий очень внимательно подходит к выбору арендаторов. Ему не нужны проблемы. У управляющего есть огромный опыт постоянной работы с арендаторами. Управление - это и сдача в аренду, и последующий контроль за оплатой аренды, коммунальных платежей и сохранностью имущества, решение всех бытовых вопросов и конфликтных ситуаций.

При работе агента владелец квартиры задействован на каждом этапе сделки. Собственник готовит жилье к показам, приезжает на встречи с нанимателями и лично подписывает договор.
А управляющий берет все на себя и клиент не тратит время и деньги.

Если квартиру сдавал агент, вам придется снова самим готовить квартиру после выезда квартирантов.
А если есть управляющий, то поиски новых арендаторов (как и выселение предыдущих) входят в его работу. Более того, управляющий несет ответственность за постоянную сдачу квартиры в аренду с минимальным простоем при выезде арендатора. Управляющая компания берет низкие комиссионные либо вообще их не берет, потому что ее задача - сдать квартиру как можно быстрее.

Если подсчитать регулярные затраты на подготовку квартиры к новым жильцам, на дорогу, на простои квартиры, то становится понятно, насколько выгодно просто оплачивать 10% от ставки арендной платы, что возьмет за свою работу управляющая компания.

Доверительное управление станет хорошим решением для занятых людей, которые не могут или не готовы лично заниматься сдачей в аренду, контролем КУ, напоминаниями об оплате и решением бытовых вопросов.

Многим владельцам жилья, которые планируют сдавать квартиру в аренду, услуга доверительного управления кажется неоправданными дополнительными расходами. Однако доверие к этой услуге растет с каждым годом.

В каких ситуациях не обойтись без управляющего и кому из собственников жилья выгодны услуги доверительного управления?

Выгоду от договора с управляющим легко просчитать. Сравните стоимость услуги ДУ (фиксированная ежемесячная плата или процент от аренды) и расходы, которых удается избежать собственнику жилья за счет управляющего.

Какие расходы имеются ввиду?

Например, транспортные расходы. Собственник не приезжает лично в арендную квартиру на показы квартиры потенциальным арендаторам.

Транспортные расходы и время расходуются для для решения текущих проблем в квартире, если они появляются, а также контроля состояния квартиры. Все это делает за собственника управляющий. А когда арендатор выезжает из квартиры, а рано или поздно это случается, собственник должен приехать, принять квартиру, сделать уборку и опять искать нового арендатора.

К транспортным расходам можно прибавить сэкономленное время. Время необходимо для того, чтобы ежемесячно фиксировать показания счетчиков электроэнергии и воды. И время нужно, чтобы оплачивать квитанции за квартиру, либо контролировать оплату.

Кроме того, эмоциональный ресурс. По нашему опыту, более половины арендаторов задерживают в силу разных причин арендную плату. И надо звонить и напоминать. Либо разбираться в спорных ситуациях поломок в квартире. Это малоприятно, уверяем вас.

Поэтому если собственник жилья живет загородом, в другом регионе или за границей, ему в десятки раз выгоднее воспользоваться услугами управляющего.

Другая категория арендодателей – те, кто живут в Петербурге, но не желают в силу занятости хлопотать о своей недвижимости. Каждый час работы такого человека стоит в разы дороже, чем работа управляющей компании за месяц.

Еще одни собственники, которые выигрывают от доверительного управления - те, кто не имеют навыков сдачи жилья. И долгое время сдать хорошую квартиру у них не получается из-за досадных ошибок: завышенная цена, некачественное объявление с неудачными фотографиями и т.д. В результате поиск нанимателей затягивается на месяцы и все это время собственник оплачивает коммунальную плату.

Помощь профессионального управляющего сокращает простой жилья до 1-2 недель: специалист в кратчайшие сроки проведет подготовку жилья к показам, проанализирует цены на аналогичные квартиры, составит и разместит объявления, проведет показы и собеседования с потенциальными нанимателями и сдаст квартиру на оговоренных с вами условиях.

Месяц простоя - это и есть оплата работы доверительного управляющего почти за год. Что выгоднее собственнику?

Качество жизни – то, что предстоит рассчитать при выборе квартире в новостройке для себя и своей семьи. На что стоит обратить внимание?

При выборе квартиры важно ориентироваться не только на планировку или общую площадь недвижимости, но и на комфортность локации.
Стоит учесть, что локация и район – это разные вещи. И в престижных центральных районах есть не слишком привлекательные для жизни места. Там, где нет парков для прогулок, мало детских площадок, мощные автомобильные трассы, или негде припарковаться, или множество кафе у дома, или магазины Магнит и Дикси на первом этаже, что просто ужасно.
Поэтому обжитые спальные районы со сложившейся социальной и развлекательной инфраструктурой лучше всего закрывают базовые потребности жильцов.
Но массовое предложение - это относительно недорогое, при этом новое и качественное жилье в проектах «комплексного освоения территорий». Сейчас застройщики уже учитывают стремление покупателей к высокому качеству жизни: строят детские и спортивные площадки, зоны отдыха, велопарковки, а первые этажи занимают под магазины, кафе, развлекательные площадки или офисы.
Но большие новые жилые комплексы, как правило, расположены на окраинах районов и основная проблема для них - отсутствие инфраструктуры и удобных транспортных подъездов. Если не подумать об этом, то вы будете тратить лишнее время и деньги ежедневно: искать место для парковки, стоять в часовых пробках на подъезде к жилому комплексу, тратить денег на маршрутки или такси, отвозить далеко ребенка в школу или сад.

Поэтому перед покупкой жилья проверьте, насколько расположение дома соответствует потребностям каждого члена вашей семьи. Дом находится близко к метро? Есть ли удобные подъезды в дому? В пешей ли доступности школы и детские сады? Сколько поликлиник в районе - не будут ли вы стоять там часами в очереди? Где ближайшее место для прогулок? Какие удобные транспортные развязки поблизости?

Экология места. Проверьте историю территории, на которой строят жилой комплекс. Сейчас застраивают территории, где раньше десятки лет работали крупные промышленные, в том числе химические заводы, такие как “Пигмент”, “Светлана” и многие другие. Насколько тщательно застройщиками проведена рекультивация, это большой вопрос.

Вы не живете в Петербурге, но решились на покупку? Обязательно проверьте территорию вокруг через карты в Интернете. Рядом с жилым комплексом нет мощной автомобильной автострады? Нет ли рядом заводов или очистных сооружений? Что будет видно из вашего окна - соседний жилой комплекс, на производственные постройки или даже кладбище, как это было на Васильевском острове? Все это вам не покажут на красивой картинке застройщика.

Наша компания регулярно публикует статьи о плюсах и минусах районов Петербурга - читайте и учитывайте. Специалисты Club Rentals готовы помочь по выбору локации, которая подойдет именно Вам. Подписывайтесь на нас.

Почему арендодателю могут отказать по страховым выплатам?

Владельцы жилья могут ошибочно думать, что если застраховать свою недвижимость от затопления, пожара или других неприятностей и регулярно оплачивать взносы, то это гарантирует получение компенсаций от страховой компании.

Юристы рассказали о самых распространенных ситуациях, в которых страховые компании могут отказать в выплатах за пострадавшее жилье.

Судебная практика все чаще доказывает, что страховщикам не нужны значительные поводы для отказа. Добросовестный владелец жилья может остаться без компенсации при наступлении страхового случая из-за собственной невнимательности или незначительных нарушений условий договора:

1. Пропущен срок уведомления о страховом случае. Страховые компании могут установить в договоре условие: сообщить о страховом случае не позднее 72 часов после его наступления. Если граждане пропустили этот срок, то для получения компенсации, скорее всего, им придется обращаться в суд.

2. Риски, то есть причины наступления страхового случая, не указаны в договоре. Стандартный договор включает самые распространенные риски – пожар, кража и т.д. В этом перечне может не оказаться, например, ущерб из-за ремонта соседней квартиры или ответственность нанимателей.

3. Убытки причинили гости хозяев, арендаторы, нанятый владельцем персонал (няни, помощники по хозяйству) или сами владельцы квартиры.

4. Застрахованное лицо не указывает в договоре, что квартира сдана в аренду. В этой ситуации страховщики могут признать аренду скрытым фактом и отказать в компенсации.

5. При назначении компенсации выяснилось, что дом признан аварийным или подлежащим реконструкции до заключения договора страхования.

6. Пострадавшая от залива квартира находится на верхнем этаже.

Ответственность за порчу имущества в этом случае может быть возложена на управляющую компанию.

Есть и более радикальные ситуации. Согласно закону, страховую компанию освобождают от выплаты компенсации убытков, которые произошли вследствие ареста, изъятия, конфискации, уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. Компенсации не выплатят, если причиной убытков стали забастовки или народные волнения.

Страховая компания может отказать в выплатах не только в перечисленных ситуациях. Чтобы избежать судебных разбирательств со страховщиками, нужно до подписания договора со страховой компанией внимательно изучить правила страхования, условия получения компенсации и, особенно, раздел, в котором указаны исключения для выплаты компенсаций.

Страхование имущества клиента – важная часть доверительного управления Club Rentals. Наша задача – позаботиться о том, чтобы после наступления страхового случая владельцу квартиры компенсировали все убытки.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Для этого используется метод массовой оценки, который не учитывает такие особенности жилья, как планировка или наличие ремонта.

Кадастровая стоимость — это основа для расчётов по недвижимости, для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. На что влияет кадастровая стоимость объекта?

Налог на имущество. Это ежегодный налог на недвижимое имущество: квартиры, гаражи, машины.
Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. Размер налога определяют местные власти. Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить ставку.

Например, с 2016 до 2020 год в Петербурге ставка налога на жилые квартиры и комнаты при кадастровой стоимости квартиры до 7 млн рублей ставка налога - 0,1% (до 7 000 рублей в год), при стоимости 7 млн до 20 млн 0,15% (от 10 500 до 30 000 рублей в год), при стоимости свыше 20 млн рублей — уже 0,2% (от 40 000 рублей в год).

Налог на доходы при продаже квартиры. Если при продаже квартиры вы обязаны заплатить налог, то налог будет рассчитываться от стоимости квартиры.
Для квартир, которые находятся в собственности до 1 января 2016 года, налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет). А у квартир, приобретенных после 1 января 2016 года налог считается от кадастровой стоимости.

Если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре меньше кадастровой, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. Можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.

Налог при получении квартиры в подарок. При дарении квартиры в России от налога освобождены близкие родственники: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры. Остальные обязаны заплатить налог за подаренную квартиру - 13% от стоимости подарка.
Если в договоре дарения указана сумма – то 13% от нее, если не указана – то от кадастровой стоимости. Если получатель не является налоговым резидентом России - то ставка налога составит 30%.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой. За любые операции с недвижимостью с участием нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины. И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры, от 0,1% до 0,4%, в зависимости от суммы сделки и степени родства продавца и покупателя.
Заказать выписку о кадастровой стоимости квартиры можно бесплатно в МФЦ, а также просмотреть на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

В Петербурге оценкой занимается Санкт‑Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки». Стоимость недвижимости по кадастру в Санкт-Петербурге пересматривают один раз в 2 – 5 лет. В некоторых случаях возможна внеочередная оценка.

Риэлтор помогает купить, продать, снять или сдать в аренду недвижимость, получая за эту услугу комиссионные. Риелтор выступает посредником в сделке между собственником недвижимости и покупателями или арендаторами, сопровождает клиента на всех этапах сделки.

Хотя большинство людей совершает сделки с недвижимостью с помощью риелтора, большого пиетета к этой профессии люди не испытывают:

Миф 1: Риэлторы зарабатывают быстрые, большие и лёгкие деньги.
Однако деньги не простые и нелегкие. Качественная работа агента означает, что все подробности сделки обсуждаются с клиентом на консультации. После этого клиент минимально вовлечен в процесс подготовки сделки. Риелтор далее проводит дальнейшую работу сам: ищет варианты недвижимости либо покупателей или нанимателей, проверяет документы, оформляет расписки, доверенности, проводит многочисленные показы, торгуется, проводит переговоры и делает еще много других, невидимых для клиентов операций.

Чтобы закрыть сделку и получить комиссионные, риэлтор должен обработать несколько десятков обращений клиентов. Одна сделка занимает от двух месяцев до полугода. При ненормированном графике и большой ответственности средний заработок риэлтора в Петербурге составляет от 50 до 150 тысяч рублей в месяц.

Миф 2: У риелтора свободный график работы.
Однако, ненормированный график – это скорее, недостаток, чем достоинство этой профессии. Риелтор работает в любое время суток, отвечает на десятки звонков с 7 утра до 12 ночи, разъежает по ночам в разные районы города, подстраиваясь под клиентов и вовремя закрывая внештатные ситуации. Новичку стоит заранее настроиться на то, что работать в обычном режиме придется от восьми часов в день.

Миф 3: У профессии риэлтора нет сертификации, поэтому сложно оценить квалификацию агента и качеств услуг.
Несмотря на востребованность услуги, официально профессия «риелтор» в России не существует. Нет высших учебных заведений с профильным образованием риэлтор. Агент по недвижимости осваивает профессию на курсах или подготовкой специалистов занимаются агентства недвижимости. Постепенно Гильдия риэлторов решает вопрос о сертификации профессии. Планируется, что все работающие на рынке недвижимости должны будут пройти обязательную сертификацию и получить одну из трех категорий – эксперт, брокер или агент.

Распространено мнение, что часто риэлторами работают люди без высшего образования, которые создают из своей работы лишь видимость и берут за это бешеные деньги.

Однако риелтор должен разбираться в гражданском, жилищном, земельном и семейном законодательстве, ипотечном кредитовании.
Дьявол, как известно, в деталях. Как продать квартиру, где был использован материнский капитал? Как продать квартиру, которая в ипотеке у виртуального банка Тинькоф? Какие нужны документы при продаже квартиры, полученной по договору передачи квартиры в собственность граждан в рамках приватизации? Какие налоги заплатит налоговый нерезидент при продаже квартиры? Как продать комнату в коммуналке, если соседи не дают согласия?

На все эти и многие другие вопросы ответит опытный риэлтор.

Кроме того, он должен знать критерии оценки недвижимости, основы и тонкости маркетинга и анализа рынка.

Имеют значение личные качества агента. Это профессия для общительных, целеустремленных, ответственных и активных людей. Специалист ежедневно общается с клиентами, коллегами из других агентств, госслужащими, застройщиками, нотариусами, сотрудниками банков. Хороший специалист обладает деловым тактом, умеет располагать к себе, слушать, объяснять, работать с возражениями, находить выход из нестандартных ситуаций.

Выбирать нужно риэлтора по рекомендациям и, конечно, по личным ощущениям: агент по недвижимости должен вызывать у клиента доверие и желание сотрудничать. Репутацию агента можно изучить по отзывам на сайтах и в социальных сетях.

Поинтересуйтесь опытом работы и специализацией агента, какие сделки он проводит чаще всего - расселяет коммунальные квартиры, хорошо ориентируется в новостройках или коммерческой недвижимости, или знает специфику загородного рынка.

Компания Club Rentals с 2000 года оказывает услуги оценки, продажи, доверительного управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге. Как правило, сумма вознаграждения за типовую сделку начинается со 150 000 рублей, но при этом не превышает 3% стоимости недвижимости. Если объект недвижимости стоит 10 млн рублей, то сумма гонорара за типовую сделку составляет 250 000 рублей. Сложность сделки может добавить потребовать дополнительных услуг.

Доходы от аренды сложно назвать пассивными, когда владелец жилья вынужден уделять много времени на поиски квартирантов, контроль за состоянием имущества и оплатой. Тысячи свободных квартир простаивают потому, что собственникам некогда или не хочется заниматься этой работой.

В таком случае доверительное управление - хорошее решение. Управление «Club Rentals» организовано так, чтобы собственнику было максимально удобно сдавать квартиру, даже проживая в другом городе или заграницей.

Задачи управляющего намного шире, чем поиск нанимателей: он готовит помещения к аренде, анализирует цены на аналогичные объекты, проводит показы, заключает договоры, обеспечивает сохранность имущества, контролирует своевременную оплату КУ и аренды, заселяет и, по необходимости, выселяет квартирантов. Владельцу квартиры не нужно взаимодействовать с нанимателями, управляющей компанией, соседями. Управляющий выполняет все действия за доверителя, от своего имени и несет ответственность за качество услуги ДУ.

У вас не будет второго шанса произвести первое впечатление, как мудро заметила Коко Шанель. Это утверждение работает и при продаже квартиры.
Как правило, покупатели в первые минуты понимают, готовы ли они купить эту квартиру за указанную цену или жилье не стоит тех денег, которые хочет получить продавец.

Агенты по недвижимости называют три способа повысить привлекательность, и заодно, цену продаваемой квартиры:
Хорошие, качественные, яркие фотографии квартиры. Это ваш шанс привлечь внимание среди множества объявлений. Привлекательные ракурсы квартиры, вид из окна, вид дома, парки вокруг дома — все то, что может вызвать интерес покупателей. Покупатели должен захотеть посмотреть квартиру. Много просмотров объявления и звонков? Это ваша первая победа.

Порядок в квартире: чистая сантехника и кухня. Уберите личные вещи с поверхностей. Если дом старый, то перед показом стоит убраться и в подъезде. Если в квартире уже никто не живет — иметь смысл сразу вынести старую мебель и вещи.
Общее чувство чистоты и аккуратности оставляет у покупателей положительное впечатление. Покупатель может поставить квартиру в свой лонглист. Это ваша вторая победа.

Свежий косметический ремонт. Ремонт может повысить цену до 10% и сократить срок продажи жилья.
Однако решение даже о косметическом ремонте надо хорошо просчитать — затраты могут быть выше, чем дополнительный доход от продажи. Поэтому стоит только освежить, но не вкладываться, это не окупится при нынешних ценах на работы и стройматериалы.

Ваша задача — произвести впечатление ухоженной квартиры. Покупатели долго ходят по квартире и задают много вопросов? Хороший знак! Покупатели действительно заинтересованы.

Много звонков и просмотров? Отлично! Вы сделали, что могли, чтобы завлечь покупателей и показать квартиру в лучшем свете.

Если вы планируете продать недвижимость в Москве — обращайтесь. Проконсультируем бесплатно. Агентство «Club Rentals».

Жилье эконом-класса сдавать не так сложно - претендентов много, а требования к жилью не завышены. Вы сдадите свою квартиру быстро и хорошим арендаторам, если будете соблюдать технологию:

• Подготовьте квартиру к показам
• Придайте квартире ухоженный, но достаточно «нежилой» вид
• Разберите захламленные комнаты, кладовую, балкон
• Вывезите личные вещи, декор, остатки строительных материалов, старую мебель «советского образца» и сломанную технику
• Оставьте только необходимое: спальное место, кухонная мебель и обеденный стол со стульями, шкаф для хранения вещей, плита, холодильник, стиральная машина
• Бытовая техника, которая не обязательна - микроволновка, телевизор, кондиционер, посудомоечная машина, пылесос, утюг, вытяжка
• Если квартира требует ремонта, а денег немного, то можно просто покрасить стены, проверить и починить сантехнику и электропроводку
• Проведите генеральную уборку и проветрите. Свежесть создает хорошее впечатление.
• Напишите правильное объявление
• Кратко опишите квартиру, её состояние, мебель и технику. Напишите, что находится рядом с домом - магазины, поликлиники, транспорт.
• Укажите требования к квартирантам: количество, возраст, гражданство, возможность домашних животных, допустимо ли курение, порядок оплаты КУ.
• Сделайте 8-10 фотографий квартиры и дома и обработайте фотографии. И вы потратите меньше времени на бесполезные показы.
• Поставьте правильную цену.
• Ориентируйтесь по цене аналогичных квартир в вашем районе. Но если вам никто не позвонил в первый день, и нет желающих смотреть в течение первых трех дней - то цена, вероятно, завышена. Снижайте постепенно и смотрите на реакцию.
• Подготовьте документы и договор.
• Потребуется паспорт, копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН
• Подготовьте договор найма с описью имущества.
• У нанимателя проверяют паспорт, но стоит убедиться на сайте ФССП, что у квартиранта нет иных долгов.
• Уточните, кто будет жить, чем занимаются арендаторы, откуда они переехали и нужна ли им временная регистрация.
• Договоритесь о способе пересылки деньги за аренду, сдаче показаний счетчиков и как вы будете проверять квартиру.
• Обязательно возьмите депозит в размере одного месяца аренды.

Есть вариант сдать по знакомству? Ничто не подводит так часто, как сдача по знакомству. Подписывайте договор найма со знакомыми и возьмите депозит!

Поддерживайте квартиру в хорошей форме.
Смиритесь с тем, что квартира постепенно теряет свежий вид. И, вместо того, чтобы раз в 10 лет вкладываться в дорогой ремонт, приучите себя немного обновлять квартиру при выезде каждого арендатора.

Поймите раз и навсегда, что аренда – это ваш бизнес, а квартира – главный инструмент вашего предприятия.

Заниматься согласованием перепланировки у нас не особенно принято. Страна вольная, где часто к закону относятся снисходительно.
Но иногда собственникам приходится нести ответственность за несогласованную перепланировку. Например?

Подали жалобу активные граждане в Госжилинспекцию или управляющая компания дома заметила изменения от плана. По жалобе на проверку выйдет комиссия. Это может закончится закончится штрафом (от 2,5 тыс. до 300 тыс. рублей) и требованием все вернуть в исходный вид. Решение будет вынесено судом и при несоблюдении этого требования можно лишиться права выезжать из страны или эксплуатировать квартиру.

Какие изменения потребуют согласования? Практически все, кроме косметического ремонта и остекления лоджии.
и расширение санитарного узла и перенос сантехнического оборудования.
и изменение площади кухни;
и демонтаж подоконника и части стены под ним.
и создание арок, дверей и проемов в стенах и так далее...

А если будут задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, то понадобится еще и техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме.

Если дом - «объект культурного наследия», то придется искать проектировщика с лицензией Министерства культуры России и делать историко-культурную экспертизу проектной документации и даже предоставить отчет о произведенных изменениях.

Согласование перепланировки – процесс долгий и кропотливый. Любое отступление от процедуры приводит к отказу КГИОП или МВК. После этого процесс сбора документов нужно начинать заново. Это серьезный документ, непрофессионалу трудно пройти через все необходимые инстанции, утверждающих инстанций много и документов много.

Самое правильное - заказать проект у организации, имеющей допуск СРО, с правом проектной, изыскательской и строительной деятельности. Профессиональные инженеры разработают проект с учетом требований строительных норм и правил законодательства: ГОСТов, СП, СНиПов, СанПиНов и т. д., с учетом требований местных органов власти, таких как: МЧС, Роспотребнадзор, районные Администрации и т. д. Эта же организация и возьмет на себя согласование в инстанциях.

Что же делать, если вам пришло предписание о незаконной перепланировке?

Самое разумное - не идти на конфликт и не спорить с управляющей организацией. Вам не нужен иск в суд и неприятные постановления.

Сообщите, что вы готовы согласовать перепланировку, что перепланировка не несет опасности - снимите напряжение.
Затем обратитесь в специализированную организацию по перепланировкам, Эта же организация и возьмет на себя согласование в инстанциях и будет взаимодействовать с вашей управляющей компанией.
После завершения работы предоставьте в УК копию документов о согласовании.

Хороший район, нормальная цена – но квартиру не удается продать уже несколько месяцев.

Просмотров много, но не покупают? Нет даже просмотров? Переговоры не доходят до сделки? Неудачный риелтор? Упал спрос на рынке недвижимости?

Как говорится, нет плохой погоды, есть плохая одежда… И есть собственники, которые делают свои квартиры непродаваемыми. Условно их можно поделить их на следующие категории:

• Ипотечники. Обычно продают квартиру, потому что им нужны деньги либо они не в состоянии платить по кредиту. Им очень сложно установить адекватную цену, потому как приходится терять уже выплаченные банку деньги (если на рынке недвижимости не произошел резкий рост цен).
• Владельцы “подаренных” квартир. То есть недвижимости, которая получена в наследство, после приватизации или дарения. Когда сам не платил, то трудно сравнивать “было” - “стало”. И новый собственник планирует закрыть все свои проблемы за счет одной сделки - и купить другую квартиру, и погасить кредиты или решить другие вопросы. А цена, которая способна покрыть все потребности, часто далека от реальной стоимости квартиры.
• Альтернативщики. Продажа квартиры связана с покупкой другого жилья. И собственники верят, что можно продать одну квартиру, а купить две квартиры без доплаты и в этом же районе. Часто такие собственники уверены, что могут одновременно продать и купить недвижимость самостоятельно. Хотя альтернативные сделки – сложные и небезопасные операции, которые требуют специалиста со умением рассчитать сроки документов, со знанием технологии продаж, условий по авансам и и т.д.
• Супруги в процессе развода. Чем больше продавцов, тем сложнее продается квартира. Плюс сложная эмоциональная обстановка. Владельцы не в состоянии прийти к единому мнению по цене квартиры или выбору агента. Супруги не могут договориться, за чей счет куплена недвижимость, кому какие доли полагаются, кто сколько вложил в ремонт, как делить квартиру при наличии детей и привязке к инфраструктуре.
• Продавцы без цели. Собственники, которые не определились, куда вложить деньги. Они выставляют квартиру на продажу и неторопливо ждут звонков, думая, что рано или поздно найдется «свой покупатель». Такие продавцы игнорируют предпродажную подготовку, назначают цену выше рынка, нанимают сразу несколько агентов или сами продают квартиру параллельно с риелтором. Они не очень заинтересованы в том, чтобы ускорить сделку.

Но чем дольше квартира выставлена на продажу, тем менее привлекательна она для покупателей. Каждый покупатель задает себе вопрос - эта квартира продается уже полгода, что с ней не так?

Покупатели начали интересоваться квартирой - звонят и назначают просмотры, проводят переговоры, торгуются? Это верный знак того, что стоимость адекватна рыночной.

Выводы. Выставляя квартиру на продажу, собственник должен определиться в своих намерениях и задать себе вопросы. Зачем он продает эту квартиру? Готов ли он немного улучшить квартиру для повышения стоимости и ускорения сделки? Сколько времени он намерен продавать? Какие функции выполняет риелтор и за что ему стоит платить? Каков диапазон рыночной стоимости таких квартир - минимум и максимум? На какой торг владелец готов идти и при каких условиях?

В каком районе Петербурга лучше купить квартиру под сдачу?
На каждый район найдется свой арендатор. Цены очень выросли и ставка доходности упала до 4-5 процентов годовых. Поэтому мы рекомендуем покупать однокомнатную квартиру в новом доме в пешеходной доступности от метро. Если у вас много денег - купите две квартиры.

Перекрывает ли стоимость аренды оплату ипотеки?
Конечно, нет. Минимальная стоимость ипотеки - от 6%, не считая ежегодного обязательного страхования. А доходность арендного бизнеса не более 4-5%, не считая оплаты КУ. Поэтому покупка рентной недвижимости - правильная долгосрочная стратегия, если вы не рассчитываете закрывать кредит не только платой от аренды.

В наследство досталась трехкомнатная квартира в старом фонде. Как получать максимальный доход?
Если пока не знаете, что делать с квартирой или с деньгами от продажи, то сдавайте. Читайте наши материалы - как правильно сдавать квартиру, что надо вынести, что установить.
У вас долгосрочный план по получению арендного дохода? Тогда выгоднее другая стратегия. Трешки не очень выгодно сдавать. Лучше продать и купить две маленькие квартиры в новостройке. И рост стоимости будет и доходность выше.

Как лучше застраховать жильё?
Смотря для чего вы хотите страховать. Чего вы опасаетесь - что зальют вас соседи или вы зальете? В нашей практике платежи в страховую ни разу не оправдались. Получение страхового возмещения требует очень много работы по доказательству ущерба, сбору бумаг и обходу контор, а сумма не возместит реальные потери. Отметим, при сдаче в аренду страховка будет стоить дороже. Если квартира находится в городе, в новом доме, то вероятность того, что страховка оправдается - меньше 5%.

Можно ли сдать квартиру без мебели?
Сдать быстро и выгодно можно только квартиру с базовой меблировкой. Если нет кухонного гарнитура, холодильника и стиральной машины - сдать нормальному арендатору нереально. Типовая кухня, сборка и установка. И за неделю квартира сдана.

Системы отопления преподносят неприятные сюрпризы не только в домах старого фонда, но и в новых многоэтажных домах, когда не хватает напора воды, есть дефект батарей, неправильная установка и т.д.

Что может произойти, когда наступают сильные морозы?
Например, при открытых окнах батарея может перемерзнуть и металл трескается либо при морозе проявляется дефект батареи.
А при потеплении вода из треснувшей батареи течет в квартиру и на нижние этажи.

Именно по этой причине нам приходится иногда выезжать на квартиры по срочному вызову от соседей. Арендаторы уезжают на неделю или более, оставляя окна приоткрытыми, а во время их отсутствия наступает мороз. Порывы ветра могут полностью распахнуть окно квартиры, которое закрыто на защелку. И промерзание квартиры приводит к разным печальным последствиям.

Выводы:
Уезжая из квартиры надолго, плотно закрывайте окна.
Регулярно проверяйте работоспособность системы отопления – контролируйте, что все батареи горячие.
Контакты доверенного лица с ключами должны быть у управляющей компании дома.

Большинству людей приходится принимать имущество, которое им отошло по наследству.
Наследство получают по завещанию, а если завещания не было, то по закону - в зависимости от родственной близости.

Право пользования, то есть проживания, уплаты налогов, коммунальных услуг и расходов на содержание имущества наследник получает сразу.
Затем ждет полгода, чтобы вступить в наследство. Этого времени хватает, чтобы переругаться и оспорить завещание или мирно получить свои доли.
Через 6 месяцев нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство. Наследник платит пошлину на наследство. И со свидетельством идет в Росреестр, где регистрирует собственность.
Многие ждут еще три года, чтобы не платить налог 13% со стоимости выше 1 млн.руб. (для иностранцев - 30%).

И обычно наследную квартиру продают.

Покупка наследной квартиры - это всегда рискованная сделка, и покупателю надо убедиться, что на квартиру нет других претендентов.

Наследство по завещанию.
Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему. У наследников есть от 1 до 3 лет, чтобы оспорить через суд вступившее в силу завещание, при появлении серьезных оснований.

Покупатель минимизирует риски, изучив следующие документы:
• Завещание наследодателя.
• Свидетельство о праве на наследство;
• Документы, представленные продавцом: паспорт на наличие детей, супруга;
• Расширенную выписку из ЕГРН, чтобы проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.
• Отказ родственников от наследства, оформленный у нотариуса
• Были ли у собственника несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы?

Имеет смысл переговорить перед покупкой с соседями по дому, бабушками у подъезда, в ЖЭКе о составе семьи продавца .

Наследство по закону (без завещания)
И здесь есть некоторые риски, что появятся еще наследники, так как нотариусы не занимаются поисками претендентов на наследство.
Родственники приглашаются к наследованию по наследственной очередности. Но бывают случаи, когда выясняются внебрачные дети или люди не сразу узнают о том, что стали наследниками и пр. Опять же, стоит проверять историю семьи и документы.

При покупке унаследованной квартиры в договоре нужно прописывать полную сумму!

Страховые компании предлагают не рисковать, а приобрести у них при покупке квартиры страхование титула, который предполагает, что эти риски покроет страховая.

Возможно, из-за всех этих тонкостей бытует мнение, что унаследованные квартиры надежнее покупать только лет через 5. Риски сильно снижаются, если свидетельство о праве на наследство получено более чем 3 года назад.

Но и есть хорошие новости. С января 2020 года вступила в силу статья 68.1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба.

Многие крайне недовольны, когда соседи сдают квартиру посуточно. В подъезде круглосуточно ходят незнакомые люди с чемоданами либо происходят громкие частые вечеринки и т.д.

Наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст.209 ГК РФ предусматривает право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. И собственник вправе сдавать её — долгосрочно или посуточно. С этим ничего нельзя сделать, если посторонние люди не мешают вам жить, ведут себя тихо и не портят подъезд и т. д.

Если временные постояльцы портят вам жизнь, то необходимо выходить на переговоры с собственником квартиры.
Вы лично не знаете вашего соседа? Найдите его координаты через управляющую компанию и сообщите о вашей недовольстве и причинах недовольства. Если собственник лично не появляется, то напишите ему бумагу и передайте через управляющего его квартирой.

Увы, ваше обращение к соседу не сработало? Толпы людей ходят ежедневно, и за стенами по вечерам и ночам шумно? Тогда придется прибегнуть к другим способам.

Предупредите соседа, что будете писать жалобы. Он опять не реагирует на Ваши обращения?
Соберите доказательства, что квартира сдается посуточно, что проживание многочисленных незнакомых людей создаёт дискомфорт жителям соседних квартир – фото, видео, коллективное письменное заявление от других жильцов дома.
Начните с управляющей компании дома. Напишите про шум в квартире, про незаконное предпринимательство, то есть квартира сдается без регистрации ИП (преступление, предусмотренного ст. 171 УК РФ.
Можно написать такую же жалобу участковому.
Закажите выписку из ЕГРН на квартиру соседа. Кто собственник? Квартира куплена в ипотеку? Если в выписке ЕГРН есть информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, то можно написать жалобу в банк. В ипотечных договорах, как правило, есть пункт о запрете сдачи квартиры в аренду и собственнику грозят штрафные санкции.
Напишите в налоговую. Есть большая вероятность, что собственник квартиры не платит налоги, 13% от сдачи квартиры в аренду.
Если в соседней квартире проживает много трудовых мигрантов одновременно, то можно жаловаться в миграционную службу. Чаще всего у трудовых мигрантов нет правильно оформленных документов и регистрации. Собственник получит административный штраф и выселение арендаторов.

Совсем другое дело - хостел. Обращаем внимание, организация хостелов многоквартирных домах запрещена - то есть использование жилых помещений в качестве гостиниц (Постановление Правительства РФ от 07.11.2019 № 1417 )
Активных соседей, которые борются за свои права и свое спокойствие, никто не любит. Однако все вынуждены с ними считаться. Еще несколько жалоб, и собственник квартиры будет готов сдать квартиру долгосрочно или продать ее, чтобы заняться посуточной арендой в другом месте.

Уезжая из города необходимо подготовить квартиру, найти арендатора, договориться о способе передачи денег за аренду, контроле оплаты КУ и состоянии квартиры.

Начните с подготовки квартиры. Все документы, особенно ценные вещи сложите в ящик и вывезите к родственникам или близким друзьям. Сделайте хорошую уборку, фотографии квартиры и опись вещей.

Некоторые собственники складывают свои вещи в одну из комнат и врезают замок. Вот этого не делать не стоит. Во-первых, никакие арендаторы не любят комнату «Синей бороды». Во-вторых, необходим иметь доступ ко всем помещения, чтобы вовремя заметить и устранить технические проблемы, такие как протечки потолков, батарей и и т.д.
Определите стоимость квартиры по аналогам на сайтах недвижимости. Определите круг потенциальных арендаторов –вы готовы сдавать семьям с детьми, с животными, сколько арендаторов максимально может быть и т.д.

Обязательно подпишите договор аренды, даже со знакомыми. Приложите к нему опись квартиры. Типовой договор возьмите в Интернете или у нас на сайте.
Обязательно возьмите депозит в размере одного месяца.

Надо признать, что арендаторы нередко подводят, когда нет контроля. Причина понятна, что когда появляются проблемы с деньгами, то первое, что перестают платить – это коммунальные услуг и аренда. Такие арендаторы сначала оттягивают оплату, надеясь на лучшее, потом не отвечают на звонки, оттягивают выезд, потому что им некуда переехать и так далее.

Поручите контроль ответственному знакомому, кто находится в городе. Человеку, который будет владеть запасными ключами от квартиры, познакомиться с арендаторами, организует срочные ремонтные работы при необходимости, возьмет квитанции по КУ для оплаты или контроля, при выезде арендатора квартиру пересдаст или переставит замки при необходимости.
Разумно, если помощник будет получать вознаграждение за такую работу, что дает мотивацию и ответственность. Это оптимальный вариант, остальные варианты работают значительно хуже.

Если у вас такого помощника нет, то в Петербурге есть несколько компаний по доверительному управлению, которые работают по официальному договору. Обычная ставка – 10% от аренды.

Официальному и неофициальному помощнику вы должны выписать нотариальную доверенность. Эта доверенность не дает возможность распоряжаться квартирой, но позволяет сдавать квартиру, менять замки при необходимости, выяснять вопросы с управляющей компанией дома.

Жизнь в загородном доме – плюсы и минусы.
Продажи загородной недвижимости начали стремительно расти с февраля. Вы решились тоже купить дачу? Перечислим основные шаги.

Определите свой бюджет. То, что мы хотим купить, стоит всегда дороже, чем мы хотели потратить.

Определите направление. Если вы будете смотреть все направления, то потребуется полгода на выбор. Помните, что один просмотр – это один день из вашей жизни. Сколько времени готовы тратить на дорогу до дачи?

Какой вам необходим набор коммуникаций: газ, электричество, вода в доме? Какой статус земли - ИЖС, СНТ, деревня? Оптимальный - это ИЖС, но это дороже.

Узнайте по телефону: кто и на каком основании является собственником? Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание? Сделка прямая или альтернативная? Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц? Сколько было переходов прав собственности?

Расположение дома. Если дорога грунтовая и далеко от дома, то будут трудности добираться зимой и осенью. Если дом находится близко к трассе, то будет шумно. В «хате с краю выше риски кражи, чем в центре поселения. Если рядом непроданные участки, то возможно долгое и шумное строительство.

Качество дома. Простой осмотр покажет состояние инженерных коммуникацией, вентиляции и наличии плесени. Если участок, дорожки и дом неухоженные, вероятно, и техническое состояние жилья такое же.
Спросите проект дома, исполнительную документацию - как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы, как устроены коммуникации, как проложены инженерные системы, как работает система отопления.

Как открываются и закрываются окна.
Не течет ли крыша? Посмотрите протечки на чердаке дома.
Скрипящие полы - это не страшно, но пройдитесь босиком, чтобы понять, теплые полы или холодные.
Как выглядит содержимое электрощитка?

Лучше не думать об изменении планировки - это стоит сил, денег и времени.

Обратитесь за помощью к знакомому строителю, чтобы понять проблемы дома.

Посетите выбранную местность еще раз самостоятельно. Есть ли неприятные запахи коровника или свалки? Не сливаются ли в местные водоемы нечистоты? Какой уровень шума от воздушных коридоров и/или железнодорожных путей?

Узнайте от соседей, проблемы беспокоят их соседей в СНТ или поселке? Как чистят снег зимой? Отключается ли электричество? Не затапливает ли дорогу? Кто из соседей живет тут постоянно? Какая управляющая компания отвечает за порядок в поселке: каковы членские взносы и коммунальные платежи? Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или ее расчисткой от снега зимой?

Насколько добраться до дома общественным транспортом? Где ближайший город с медицинским обслуживанием и нормальными магазинами?

Для оформления сделки обязательно привлеките юриста.

Курить нельзя ни в каких помещениях многоквартирного дома, которыми пользуются другие жильцы: в лифте, на лестничных площадках, в общих коридорах и на балконах.

Согласно п. 10 ч. 1 ст. 12 Закона «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» нарушение запрета на курение грозит административная ответственность — штраф от 500 до 1500 рублей.
Эта сумма, увы, неубедительна.

Объясните соседу, что он не только мешает вам и другим жителям дома, но и нарушает закон. Если это не поможет, обращайтесь в полицию или к участковому.

Подготовьте доказательства курения в запрещённых местах. Снимите нарушение на телефон. Но снимайте соседа открыто - фото или видео сделано защиты правопорядка.
Рассказы соседей можно записать в своём же заявлении, указав их данные, ФИО и телефон для связи и попросив соседей в нём расписаться.

В течение 30 дней дней полиция обязана ответить на обращение. Заявление должны проверить и, если нарушение закона подтвердится, возбудить дело об административном правонарушении. Полиция может побеседовать с соседом и сделать ему предупреждение, а может сразу выписать штраф.
Если через 30 дней реакции не последовало, бездействие можно обжаловать в вышестоящем управлении внутренних дел или у мирового судьи.

Можно привлечь управляющую компанию или, если курильщик арендует квартиру, её собственника.

А что делать, если соседи курят на балконе, а дым идёт к вам? Если сможете доказать, что дым мешает другим жильцам – то можно подавать жалобу. Согласно ГК РФ и Жилищного кодекса РФ любое пользование квартирой не должно нарушать права соседей. Хотя это доказать уже довольно трудно.

Опыт говорит, что самое эффективное – это настойчивость. Когда сосед устанет от постоянных перепалок, он предпочтет поменять место для курения.

Все повреждения от потопа: потеки на потолке и стенах, испорченная мебель — это ущерб имуществу, который обязаны возместить собственники той квартиры, из которой произошла утечка воды.
Если авария произошла в перекрытии, отвечать должна УК.

Немедленно вызывайте представителей УК или ТСЖ дома для освидетельствования и составления акта. Немедленно сфотографируйте испорченные вещи и вызывайте представителей управляющей компании для составления акта.
Если получится вызвать виновников для участия в составлении и подписании акта.

Лучше всего, если сосед компенсирует ущерб добровольно. Всем известно, что судебные разбирательства крайне затраты по времени, по деньгам и по силам. Договоритесь о взаимоприемлемой сумме с соседом, зафиксируйте сумму в акте и получите от соседа компенсацию.

Если сосед не признаёт компенсировать ущерб – увы, придётся обращаться в суд. Наймите экспертную организацию, чтобы оценить ущерб. А для походов в суд и составления иска обязательно привлеките юриста.

И если сосед или УК дома виновны, то им придется компенсировать не только вред квартире, но и все расходы на оценку, государственную пошлину за обращение в суд и остальные затраты.
Кроме того, это гарантия, что сосед починит коммуникации в квартире и больше такой случай у вас не повторится.

Риск 1. Частая смена арендаторов

Арендаторы меняются слишком часто. Из-за этого много простоя и расходов на приведение квартиры в порядок перед новой сдачей. Почему так происходит?

Возможно, ваша квартира не очень удобна для проживания. Из окон дует, краны текут, на диване невозможно выспаться, нет телевизора, маленький шкаф, в него не помещаются все вещи. И арендаторы рассматривают вашу квартиру как временное пристанище на короткий срок, за который подберут более комфортное жильё.

Возможно, ваша ставка аренды выше рыночной, и осмотревшись, арендаторы понимают, что он переплачивают. Поэтому начинают искать и находить более выгодный вариант.

Перед тем, как начать сдавать квартиру, подумайте о правильной меблировке, сделайте небольшой косметический ремонт, приведите в порядок сантехнику и электропроводку.

Не завышайте ставку. Если человек планирует прожить в квартире месяц-два, то для него лишняя тысяча рублей не принципиальна. А если арендатор ищет квартиру на несколько лет, то для него речь уже идет о десятках тысяч рублей. Арендатор съедет, а вам придется опять искать нового, квартира будет простаивать и вы будете терять деньги.

Риск 2. Проблемы с третьими лицами (шум, залив)

Вам звонят соседи, участковый, сотрудник ЖЭКа и сообщают, что в вашей квартире постоянный шум, крик и вообще безобразие. И всё это ночью.

Или говорят, что в квартире проживает слишком много людей. Десять или даже одиннадцать.

Что делать? Предусмотреть подобную ситуацию в договоре найма. С самыми суровыми санкциями, вплоть до расторжения договора. Поговорить с арендаторами. Узнать в чем дело.

Иногда соседи слишком драматизируют ситуацию. Поговорить с соседями. Узнать их точку зрения. Найти компромисс.

Если ваши арендаторы действительно создают проблемы окружающим и не хотят исправлять ситуацию, то нужно расторгать договор и выселять жильцов.

Если ваши арендаторы залили соседей снизу, то обязательно поговорите с соседями. Принесите извинения, при необходимости компенсируйте ущерб. Если дело дойдет до суда, то, обычно, вы заплатите больше. В данном случае очень поможет страхование ответственности перед третьими лицами. Обязательно выясните причину протечки.

В подавляющем большинстве случаев причина в плохом качестве сантехники или плохом качестве работ по её монтажу. Нужно незамедлительно привести оборудование в порядок.

Риск 3. Порча имущества

Арендатор прожил в квартире несколько лет и выехал. Квартира уже не такая, какой была после ремонта. Что делать? Подбирайте порядочного арендатора. Смотрите, с кем заключаете договор. Маленькие дети, собаки, кошки, курильщики сигарет и кальянов, весёлые молодые люди, любящие гульнуть – всё это факторы риска.

Вам нужны спокойные, серьёзные, работающие люди, для которых дом это место отдыха.

Обязательно берите залог (депозит). Сразу четко проговорите условия, при которых из депозита будут удержаны суммы на покрытие ущерба. Оформите страховой полис в надежной страховой компании. В некоторых случаях (не во всех, к сожалению) страховая возместит ущерб, нанесенный вам.

И помните о том, что, если вам приходится что-то ремонтировать после выезда арендатора, то в этом не всегда виноват арендатор. Существует естественный износ, амортизация имущества. Многое зависит от качества ремонта, который вы сделали в вашей квартире перед тем как начать её сдавать. Если использовали дешёвую краску и дешевый линолеум, то нельзя ожидать, что через пару лет стены и пол будут выглядеть как новые. Смеситель из неизвестного материала обязательно сломается. А бывшая в употреблении стиральная машина быстрее сломается, чем новая с гарантией производителя.

Если же есть явная вина арендатора, то вычитайте сумму ущерба из залога. Прожженный сигаретой диван, обеденный стол, на котором резали хлеб, разбитый телевизор – за всё это должен заплатить арендатор.

Короткий ответ: рисков не избежать. Предпринимательская деятельность (а сдача квартиры в аренду это она) связана с рисками. В противном случае всё было бы слишком просто. Но риски можно снизить, минимизировать.

Давайте разберем пять самых распространненых рисков.

Риск 4. Неоплата аренды

Самый главный риск. Арендатор не внёс арендную плату в срок. Что делать? Во первых, постарайтесь найти надежного и платежеспособного арендатора. Как это сделать мы уже разобрались. Обязательно заключите договор найма. В договоре опишите сроки и условия внесения платы. Берите залог (депозит). Держите руку на пульсе, общайтесь с арендатором. Дайте ему время решить проблему, но, если вы видите, что решения нет, то расторгайте договор и выселяйте арендатора.

Проблемы с оплатой периодически возникают практически у всех арендаторов. И для собственника очень важно различать, где временные трудности (в этом случае необходимо пойти на встречу арендатору), а где неразрешимая проблема, которая приведет к финансовым потерям (в этом случае нужно расторгать договор и искать нового арендатора).

И ещё важный момент. Если вы далеко, в другом городе или вообще в другой стране, то это неизбежно отразится на подходах арендатора к решению проблемы. Угрозы расторгнуть договор от собственника, который находится в Хабаровске, производят меньшее впечатление, чем от собственника, который живет на соседней улице. Это нужно учитывать при переговорах с арендатором.

Риск 5. Неоплата КУ

Арендатор вносит арендную плату, но не оплачивает счета за КУ, газ, электроэнергию. Что делать? Тут всё просто. При заключении договора назначайте ставку аренды, которая включает в себя все коммунальные платежи. Арендатор раз в месяц перечисляет вам деньги, а вы сами оплачиваете все счета.

Собственники часто колеблются: продать или сдавать и получать регулярный доход?

Всегда следует стремиться к большему. Если физические, психологические и материальные ресурсы позволяют – инвестируйте в бОльший доход.

Аренда. Мы, как управляющая компания, уверены в перспективности арендного бизнеса и рекомендуем долгосрочную аренду в больших городах.

О доходности и окупаемости. Если вы инвестировали в квартиру, то обычный срок окупаемости достаточно долгий – от 15 лет; и доходность составляет 3–5% годовых.

Если квартира досталась по наследству, вы не хотите платить большой налог, и планов, как вложить деньги, нет – то сдавайте. Инвестируйте в косметический ремонт и сдавайте дороже.

Сдача квартиры в аренду — это не самый сложный на свете, но все же бизнес. Есть риски простоя во время выезда арендаторов, придется контролировать платежи и состояние квартиры, нужно быть готовым к небольшим ремонтам либо реновациям.

Продажа. В первую очередь, должна быть цель. Зачем вам нужны деньги?

Оптимально - это купить другую недвижимость не меньшей стоимостью в том месте, где вы живете или собираетесь жить.

Заранее определитесь с желанной квартирой, осознайте ее стоимость и стоимость ремонта.

После этого начинайте продажу. Самые ликвидные квартиры – недорогие, маленькие и расположены близко от метро. Спрос на 1-к квартиры - около 60%, на 2-к квартиры около 30%, на 3 к — менее 10%.

Заложите время ожидания от 3 месяцев, если квартира большая, дорогая или вы хотите получить максимальную цену. Будьте готовы поэтапно снижаться, если спроса нет.

Итого. Продав недвижимость - купите недвижимость. Не готовы продавать - сдавайте. Аренда - это низкая доходность и некоторые риски, в нынешней экономической ситуации недвижимость остается надежным активом для сохранения сбережений.

Всегда инвестируйте.

Вы помните, что налоговая обязательно выставит в декабре ежегодный налог на имущество?
Этот налог рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры. Вы можете подсчитать свой:

• менее 10 млн руб. ставка налога – 0,1% (при стоимости квартиры 5 млн.руб. - 5000 рублей в год);
• от 10 млн. до 20 млн руб. — 0,15% (10 млн.руб. - 15000 рублей в год);
• от 20 млн до 50 млн руб. — 0,2% (20 млн.руб. - 40000 рублей в год);
• от 50 до 300 млн руб. – 0,3%;
• для нежилых помещений и апартаментов – от 0,5% до 2% (за апартаменты стоимостью 5 млн руб. придет налог 25 000 рублей)
• для гаражей и машино-мест - в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Можно проверять сумму налога, чтобы исключить возможную переплату из-за ошибок налоговиков
Физические лица перечисляют налог один раз в год, авансовые платежи отсутствуют.

Сумму налога рассчитывает программа ФНС, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В каждом регионе действуют свои ставки налога и льготы.

Проверьте свои льготы. Вы многодетный? Пенсионер? Военнослужащий? Тогда Вы имеете право на льготу по налогу по одному объекту недвижимости

Оплатите налог после того, как ФНС пришлет уведомление с суммой налога и реквизитами для уплаты. Уведомления присылают в течение года, до 1 ноября их должны получить все налогоплательщики.

Уведомление поступит одним из путей:
Через личный кабинет физлица на сайте ФНС – если гражданин зарегистрировал кабинет,
Через ЛК предпринимателя, если гражданин зарегистрирован в статусе ИП,
По почте, если у налогоплательщика нет ЛК физлица или ИП

Уплатить налог можно в ЛК на сайте ФНС либо через любой банк.
В случае пропуска срока уплаты штрафа не будет, но ФНС обязательно начислит пени!
Сумма налога не так уж велика, и смысла накапливать долг и платить пени нет.

Обратите внимание, если у вас есть задолженность по налогу, сделки с объектом недвижимости невозможны.

Вопрос непростой. Собственники хотят, чтобы арендатор платил за коммуналку. Арендаторы не любят заниматься подсчетами и поиском квитанций, ну и платить лишний раз.

По закону РФ оплачивать коммунальные услуги должен владелец квартиры. Но арендодатель и квартирант могут включить в договор аренды, что оплачивать КУ будет арендатор.

Оплата ЖКУ – существенный «довесок» к стоимости найма. По нынешним ценам от 5 000 рублей до 20 000 рублей в месяц. Поэтому интернет-порталы по недвижимости требуют указывать стоимость аренды с учетом КУ.

В Санкт-Петербурге и Москве постепенно сложилась практика, когда оплата КУ входит в стоимость арендной платы, и собственник оплачивает коммуналку сам. Это удобно арендатору и упрощает контроль собственника. Оплатил счета и спи спокойно.

Но чаще всего собственники предпочитают отдать оплату коммуналки арендаторам.

Если квартирант платит все КУ. Где вас ждут проблемы?

Хаос с выставлением квитанций в Петербурге продолжается который год, многие счета разделились и не найти концов. Есть дома, у которых 6 (да, шесть) видов квитанций. Это невероятно – за вывоз мусора отдельно, за газ отдельно, за дом отдельно, электричество, горячая вода отдельно, есть еще фонд капитального ремонта и пр…

Многие квитанции не доходят до почтового ящика. А квартирант их искать не будет. А если меняются УК дома, то квитанций несколько месяцев не будет, а долги в конце года все же начислят. А арендатор уже может выехать.

А есть дома с особым начислением квитанций. Там в три раза стоимость квитанций КУ прыгает в три раза зимой. И 3 000 в месяц летом становится до 10 000 в месяц зимой. И арендаторы оказываются не готовы к таким переменам. Могут возражать против такого повышения, могут сбежать от такой стоимости.

"Пусть хотя бы за электричество заплатит". Да, это вариант, особенно когда в квартире энергоемкие приборы – например, теплый пол, кондиционер, электрические радиаторы. Но тогда необходимо контролировать квитанции по оплате.

Так что делать собственнику с оплатой КУ?

Можно включать КУ в стоимость аренды. Оптимально, подсчитать среднеарифметическую КУ в год, и платить собственнику самому.

Электричества и водопотребление можно тоже включить в ставку аренды в определенном лимите. Например, на электричество 700 рублей на 1 комнатную квартиру, 2000 на трёхкомнатную, в зависимости от количества квартирантов. И потом можно пересчитать перебор за год. Оплата счетов производится через онлайн-сервисы, а наниматель обязан присылать фотографии счетчиков воды и электричества.

Интернет, как правило, арендатор оплачивает сам.

Это надежная форма для расчетов по коммунальным платежам.

Мы, как управляющая компания, оплачиваем КУ через личные кабинеты поставщиков услуг. Таким образом, исключается ситуация многотысячных долгов.

Многие наши клиенты уехали из России, не выписываясь. По истечении некоторого времени и долгих раздумий, некоторые все же решают продать свою квартиру.

Кто-то готов приехать и выписаться лично. Это оптимальное решение - все быстро и четко, и покупатель доволен, когда видит живого настоящего собственника.

А кто-то не готов приехать. Ну не готов и все... Что же можно сделать издалека для выписки и продажи квартиры?

Первый вариант. Написать личное заявление о снятии с учета и нотариально его заверить.
А также надо выписать доверенность на возможность подачи этого заявления и паспорта доверенным лицом. Обязательно указать в доверенности возможность получения паспорта и листка убытия. Где выписать доверенность? В российском консульстве.

Существует регламент, согласно которому собственник и каждое лицо, которое имеет регистрацию в квартире, должны оформить личное заявление у консула в стране проживания и направить в ОВМ МВД по почте. Заявление о снятии с учета надо отправить только по почте центральное городское ОВМ МВД. Вот так!

Другой нотариус с апостилем? Не советуем, этот вариант работает плохо.

Правила выписки негласно ужесточились. В отделе по вопросам миграции (ОВМ МВД) не хотят и будут выписывать собственника и иных лиц по доверенности от нотариуса из-за рубежа. Даже если на доверенности есть апостиль и она должным образом авторизована у российского нотариуса.

Мы знаем, в российское консульство попасть - это сложно и долго. Ситу или термин и прочие талончики на вход приходится покупать через третьи руки. Однако этот путь самый надежный, чтобы эти бумаги приняли все российские органы.

Второй вариант. Ну никак попасть в консульство, по разным причинам. Ситуация с продажей и выпиской усложняется.

Однако, по закону можно выписывать собственника через суд после сделки в течение 3-9 месяцев. И выпишут точно.

Этот вариант может сильно затянуть сделку и понижает привлекательность квартиры в глазах покупателя. Число жаждущих купить квартиру резко снижается. Скорость продажи и цена - это вопрос привлекательности квартиры, переговоров с покупателем и размера скидки. Однако этот вариант работает.

Квартиру продать можно и выписка гарантирована законом.

Генеральная доверенность подразумевает прописывание действия доверенного лица с названиями всех мыслимых местных инстанций.

Нотариус предложит вам свой вариант, но именно Вы будете иметь дело с последствиями, если что-то необходимое не указано.

Доверенность должна быть максимально конкретной. Оптимально сделать две-три отдельных доверенности на разные действия: на квартиру, машину, дачу, сбор документов и т.п.

В доверенности обязательно надо прописать все УЧРЕЖДЕНИЯ, куда пойдет доверенное лицо: все коммунальные организации, страховую, пенсионный фонд, МВД, ЗАГС, ГИБДД, ФНС, Почта России, поликлиники и больницы, где есть ваши данные, все банки, в которых есть или планируете открыть счет.

На продажу недвижимости требуют в России ОТДЕЛЬНУЮ доверенность с указанием конкретного объекта продажи и возможности получения денежных средств с указанием счета и формы передачи средств. Укажите право получения задатка.

Детали для каждой сделки (точный адрес квартиры, марка машины, название банка) - обязательны.

Добавьте получение всех справок в указанных органах, право открытия и закрытия счета, корректировки данных в Росреестре, получении дубликатов утраченных документов и т.п. Укажите возможность получения справок в ПНД и др. медицинских учреждениях, делать заявление о том, что в браке не состоит и т.п.

Будете сдавать квартиру? Укажите право сдачи в аренду и получения денежных средств, право взаимодействия со всеми организациями (Водоканал, ТСЖ, налоговая, провайдеры услуг телефонии и интернет, монополисты, Росреестр и др.).

Важно указать возможность судебных разбирательств и получения присужденных денежных средств.
Некоторые собственники вычеркнули последний абзац и напрасно. Из за этого мы, как управляющая компания, не смогли отсудить компенсацию в случае аварийных ситуаций причинения вреда имуществу.

Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.

В доверенности должно быть прямо указано, что она выдается с правом передоверия. Если ничего не написано, значит, передоверить полномочия нельзя.

Прилагаем образец доверенности, с которой работает наша компания.

Доверенность на сделки в России оптимально сделать в Российском консульстве.

Минимальный срок владения (МПСВ) — период, по завершении которого собственник может продать в РФ без НДФЛ и декларации.

3 года минимальный срок владения - для объектов, полученных в дар недвижимость от близких родственников, в порядке приватизации, наследования, при продаже единственного жилья либо собственник – многодетный родитель. Срок владения недвижимостью, полученной в порядке наследования, начинается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права наследника в ЕГРН.

5 лет минимальный срок владения - для всех остальных случаев.

Если вы владели объектом недвижимости в течение минимального предельного срока владения или более, доходы от его продажи освобождены от налогов вне зависимости от резидентства.

Отсчет происходит не на момент сделки, а на момент государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю.

А если вы владели меньше этого срока?

Тогда размер налога зависит от того, будете ли вы признаны налоговым резидентом РФ по итогам года, в котором получили доход от продажи недвижимости.

Резидент РФ должен платить 13% от дохода и имеет право на налоговый вычет.
Нерезидент РФ должен платить 30% от стоимости квартиры, не имея права на налоговый вычет.

Удивительно, насколько мы привязаны к вещам и вещичкам. Даже принимая глобальные решения о глобальном переезде, мы не готовы отречься от подушек, вазочек, кастрюль, книг и сувениров…

Поэтому многие эмигранты не сдают свои квартиры годами. Или сдают, но закрывают одну комнату под дорогое сердцу имущество, снимают место на складе или просят знакомых похранить десять коробок… «Три магнитофона, три кинокамеры заграничных, три портсигара отечественных, куртка замшевая… три… куртки»

Наш многолетний опыт показал, что через год-два эмигранты и не помнят, зачем им нужны были сувениры и одеяла. Вы тоже не готовы расстаться? Дайте вещам отлежаться годик.

Обычно через год собственники способны принять решение, что выкинуть, что раздать, а что оставить на память. Большинство вещей быстро теряет моральную и физическую стоимость. Достойными хранения оказываются только семейные фотоальбомы, у них нет цены. Если вы уезжаете – смело раздавайте знакомым и друзьям. Но новом месте вы купите новое. Для очень ценного достаточно 2-3 коробок, которые можно хранить на официальном складе за пару тысяч в месяц.

Мы, как управляющая компания, все время ищем места для хранения, а потом места для выбрасывания по указанию собственников.

Через год-два Вы сможете решить, что забрать с собой в свою новую жизнь. А деньги от сдачи квартиры принесут Вам пользу на новом месте.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Вы можете пожалеть, что воспользовались поддержкой государства. Вы захотите отдать эти деньги государству, но этого сделать нельзя. Точно нельзя.

Если квартира покупалась с использованием маткапитала, дети обязаны получить доли в собственности. Некоторые семьи совершают ошибку, а по сути – противозаконное действие: покупают квартиру с маткапиталом, не выделяют доли детям, продают квартиру, и считают, что, если сделку зарегистрировал Росреестр — значит всё законно.

Регистрация сделки не означает, что требования закона соблюдены. Если права детей нарушены, органы опеки или прокуратура могут опротестовать сделки позже.

Поэтому квартиру практически не продать, то есть, не получить согласие опеки на продажу, если не выделить детям доли в другом жилье. По закону перед продажей квартиры необходимо:

1. Выделить доли детям и супругу.
2. Зарегистрировать долевую собственность (через МФЦ).
3. Получить согласие органов опеки на продажу.

Требование опеки — дети не должны ухудшить свои жилищные условия. Значит, у ребёнка в новой квартире должно быть не меньше площади и не хуже стоимость доли, чем в старой, новое жильё не хуже по району и условиям (студия вместо квартиры не пойдет)

Продать квартиру, оставив на счете детей сумму, равную стоимости их долей, крайне сложно, опека не согласует такую схему.

Исключения возможны, в связи переездом семьи на ПМЖ за границу, получением ВНЖ или гражданства другой страны. Но предстоит испытание.

Сначала надо обратиться в опеку по месту прописки (либо бывшей прописки). Опека выдаст очень длинный список с требованиями. Нужно доказать фактический переезд семьи и будущие условия проживания детей – это десятки бумаг, многие из них с официальным переводом, такие как документы о легальном долговременном проживании семьи за границей, договор аренды или собственности, посещение школы, регистрация, ВНЖ/ПМЖ/гражданство и т.д. Эти документы будут рассматриваться на специальной комиссии опеки. И решение этой комиссии непредсказуемо.

Также опека требует открыть отдельные счета на имя детей, перечислить туда сумму, пропорциональную их долям, обязательство использовать деньги в интересах ребёнка — обычно на покупку жилья.

Надо осознать, что задача сложная, что и она того стоит. Посчитайте сами, что вам выгоднее или проще – идти в опеку и оформить по закону либо дети быстрее вырастут и продадут вам свою долю (при дарении надо ждать три-пять лет либо платить налог).

Продажа квартиры: что проверить до сделки

Подводных камней много. Предварительно мы проверяем документы сами, потом заранее приносим нотариусу на проверку копии всех документов.

Никто не хочет оказаться в ситуации, когда на сделке всплывают обстоятельства, которые её тормозят, срывают или создают серьёзные налоговые последствия.

Итак, что проверить?

Налоговый статус продавца - налоговый резидент или нерезидент РФ? От этого зависит ставка налога и итоговая экономика сделки.

Срок владения. При нерезидентском статусе правила отличаются..

Пожилой возраст продавца может потребоваться справки из ПНД и даже доп заявлений родственников.

Семейное положение в момент приобретения квартира и каков текущий статус на момент продажи.

Обременения и ограничения Нет ли самозапрета на сделки, ареста, ипотеки, иных ограничений в Росреестре

Приватизация. Если квартира приватизирована — то важно, как именно это было сделано: были ли отказы, не нарушены ли права участников. Звучит архаично, однако может стать большой проблемой.

Зарегистрированные лица постоянные или временные.

Наследство оформлено корректно, проведено ли до конца вступление в наследство по этому объекту. Очень ответственный момент.

Долги по коммунальным услугам (ФКР, электричество, газ, водоканал) и налогу на имущество.

Все это особенно важно для собственников, живущих за границей: любые недостающие документы могут обернуться месяцами ожидания приема в консульстве или даже путешествия в родные места. #дпродажаквартиры #дистанционнаяпродажа #генеральнаядоверенность #нотариус

Доверенность на продажу: на что обратить внимание.

Отнеситесь к содержанию доверенности ответственно, чтобы не стоять лишний раз в очередях в консульстве.

Это должен быть документ, по которому доверенные лица могут заменить собственника на всех этапах подготовки: собрать справки и документы, работать с Росреестром, МФЦ, банками и нотариусами, подать и подписать заявления, получать выписки, оформить предварительный договор, принять задаток, открыть счета на имя доверителя, взаимодействовать с органами и дать согласие на обработку персональных данных.

Проверьте, что прописано право подавать заявление о семейном положении, право получать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также право открывать счёт на ваше имя и проводить все расчёты.

Если есть опасения, зафиксируйте минимальную стоимость продажи.

Определитесь заранее - либо приезжаете сами на финальный этап и присутствуете на сделке, либо деньги переводят на ваш российский счёт, тогда в доверенности есть пункт о праве заключить и подписать договор купли-продажи и акт приёма-передачи.

И не забывайте про необходимость российского номера телефона — без него могут не пройти банковские и регистрационные подтверждения.

Напомним, что с точки иностранных банков, если планируется перевод денег, преимущественна нотариальная сделка.

#доверенность #дистанционнаяпродажа #генеральнаядоверенность #нотариус

Как продать квартиру в России, находясь за границей

Продать квартиру дистанционно возможно — приезжать на сделку не обязательно. Обычно это делают по нотариальной доверенности на агента или представителя. Но есть несколько важных шагов.

1. Проверьте документы: оформлено право собственности, нет обременений, наследство оформлено правильно, есть согласие супруги/супруга, нет прописанных лиц, что с перепланировками... Ограничения: материнский капитал при покупке, ребенок-владелец.

2. Учтите налоги в России. Если срок владения квартирой меньше минимального, учитывая срок наследства либо приобретения (5 /3 года в зависимости от обстоятельств), то надо платить налог.

3. Определите цену. Будьте готову к торгу, если никто не позвонит в течение месяца) Учитывайте, в объявлениях всех продавцов обычно завышены. Определитесь, какой самый низкий порог стоимости для вас. Рынок может не оправдать ваших надежд, тогда продумайте сдачи в аренду.

4. Решите вопрос с прописанными жильцами. Выпишите до сделки. Можно выписать по суду, это дольше (и не касается несовершеннолетних, потребуется участие доверенностей от обоих родителей).

5. Оформите доверенность на представителя. Лучше сделать в российском консульстве, остальные не вызывают доверия в государственных органах. В доверенности укажите полномочия: сбор документов, подписание договора, подача на регистрацию.

6. Подготовьте маршрут денег. Открыт счет в российском банке. Туда поступят деньги после сделки. Продумайте способы перевода за границу. в 2026 еще переводит ОТП банк

7. Заранее поговорите с банком-получателем. Банк попросит подтверждение происхождения средств: договор продажи, документы о покупке и их официальный перевод. Примет ли банк наличные. Определите, какой банк в стране вашего проживания наиболее выгоден и лоялен.

8. Проведите сделку через нотариуса или МФЦ. Деньги перечисляются на ваш российский счёт.

9. Не усложняйте переводы. Переводы через третьих лиц (даже ближайших родственников) вызывают вопросы банков и могут привести к блокировкам.

10. Проверьте налоги в стране проживания. Даже если в России налогов нет, в стране вашего налогового резидентства доход от продажи недвижимости может облагаться налогом. Посоветуйтесь с налоговым консультантом в стране пребывания заранее.

Главное: продумайте готовность документов для продажи, минимальную стоимость, на которую готовы, перевод денег и налоги. На этих этапах чаще всего возникают проблемы.

Наша компания поможет вам продать квартиру дистанционно: подготовим квартиру и документы, найдем покупателей и организуем проведение сделки.

Вы уехали, а прописка осталась — что с этим делать при продаже квартиры.

📍Первый вариант. Самый надежный.

Приехать и выписаться лично. Подать документы на выписку и дождаться их получения. Если все пройдет гладко, то можно уложиться в неделю, но лучше зарезервировать дней десять.

📍Второй вариант. Очень надежный.

Приехать в РФ (в любой город) на один день, чтобы оформить у нотариуса заявление на снятие с регистрации и выписать доверенность на подачу и на получение документов. Оставить доверенному лицу российский паспорт. Доверенное лицо сможет в установленные законом сроки произвести процедуру снятия с регистрационного учета. С учетом дополнительных проверок срок составит от одной до двух недель.

📍Третий вариант. Сложный, но надежный.

Записаться в консульство РФ за рубежом и сделать заявление о снятии с регистрации по месту постоянной прописки в РФ. Консульство само произведет все необходимые действия и направит документы в РФ в ОВМ МВД по месту Вашей регистрации. Паспорт с отметкой о регистрации останется у Вас, но форма 9 на месте после снятия Вас с учета будет «чистая». Срок процедуры с момента посещения консульства составит от трех недель до двух месяцев.

Основная проблема — получить запись в консульство и доехать до консульства.

📍Четвертый вариант. Рабочий, но менее ненадежный.

Если первые три варианта не подходят, направьте Ваше доверенное лицо в ОВМ МВД, чтобы уточнить, примут ли они доверенность и заявление с апостилем из-за рубежа, если оно прибудет от заявителя напрямую по адресу нахождения Вашего ОВМ. Если руководство ОВМ даст согласие на такой порядок поступления документов, сделайте заявление и доверенность на русском языке, сделайте апостиль и отправьте официальной почтой пакет напрямую в ОВМ.

Это дорогостоящий вариант без 100% гарантии, однако в большинстве случаев он может сработать.

Важно заранее провести предварительные переговоры с руководством ОВМ и ввести их в курс дела. По закону это возможный вариант, по факту он дает сбои. В случае успеха процедура выпсики может занять от двух до трех месяцев.

📍Пятый вариант. Наименее благоприятный.

Продавать квартиру с зарегистрированными лицами. Это дисконт к цене и меньшее количество желающих покупателей.

Однако это тоже вариант, когда ни один из вариантов выше реализовать невозможно. Этот вариант можно реализовать в течение 6-11 месяцев после проведения сделки по купле-продажи квартиры.

То есть, если момент расчета привязан к моменту представления «чистой» формы 9, будьте готовы ожидать деньги не ранее 6-9 месяцев с момента передачи квартиры покупателю.

#выпискаизквартиры #регистрациярф #документырф #релокация

Жильцы с животными.

Собственники квартир делятся на два лагеря: у кого никогда не было животных, и тех, у кого они есть (поэтому они более лояльны).

Крупных собак не любят почти все собственники, хотя хлопот не меньше от милых шпицев и йорков: и лают громче, и мебель тоже портят. Мы, как управляющая компания, скептически относимся к жильцам с котиками и собаками. Мы знаем, что возможны царапины от когтей, погрызы, запахи, жалобы соседей. А шерсть в доме появляется даже от идеального кота.

Восстановление интерьера стоит денег, и чаще всего именно хозяину квартиры приходится оплачивать банкет. Поэтому наше недоверие оправдано.

Что может помочь арендатору в наших глазах:

• увеличенный депозит
• договор - какие животные допускаются, а какие нет
• доплата за питомца

Не забываем, что урон квартире наносят и порядочные на вид арендаторы без животных.

Памятка для договора с арендаторами, у которых есть животные

- Прописать «разрешено содержание одной кошки» или «не более одной собаки мелкой породы».
- Уточнить «запрещено содержание крупных и потенциально агрессивных собак»
- Увеличить депозит до 1,5–2 месячных арендных платежей, с формулировкой: «депозит используется для возмещения ущерба, нанесённого имуществу»
- Можно прописать «pet fee» — фиксированную доплату в месяц.
- Прописать обязанность арендатора убирать за животным, предотвращать шум (лай, визг), не оставлять надолго одного.
- Зафиксировать право собственника раз в квартал проводить осмотр состояния жилья по предварительному уведомлению.

Вывод: сдавать квартиру жильцам с животными можно, если управлять рисками. Тем самым превратить кота или собаку из угрозы в приемлемый фактор аренды.

#котикисобачки #управлениеквартирами #сдатьквартиру #управлениенедвижимостью